양해근
우리투자증권 부동산팀장
최근 들어 베이비붐 세대의 은퇴와 조기 퇴직, 기대 여명 증가 등으로 노후에 대한 불확실성이 늘어나면서 매달 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 상가 투자에 관심이 높아지고 있다. 성공적인 상가 투자를 위해 주의해야 할 사항을 알아본다.
상가 투자 시 초보자가 가장 접근하기 쉬운 곳이 아파트 단지 내 상가다. 대개 아파트 입주민들을 위한 부동산중개업소·수퍼마켓·세탁소·미장원 등 생활 밀착형이다. 배후 세대 수가 1000세대 이상 넘는다면 비교적 안정적인 매출을 기대할 수 있다. 단지 내 상가를 투자할 때는 평형대를 눈여겨봐야 한다. 대형 평형은 백화점이나 할인점·대형마트와 경쟁해야 하기 때문에 66~110 ㎡ 정도가 적당하다. 가급적 단지의 주 출입구에 있는 상가를 택하는 게 유리하다.
근린상가는 안경점·제과점·약국·편의점·병원 등 실생활과 밀접한 시설이 주로 입주해 있다. 근린상가는 단지 내 상가나 쇼핑몰에 비해 공급가격이 상대적으로 저렴하고 업종 선택의 폭도 넓다. 동일 업종이 중복될 수 있어 독점적 상권을 보장받기 어렵다는 게 단점으로 꼽힌다. 유동인구가 많고 상업용지 비율이 낮은 곳을 선택하는 것이 좋다.
테마상가는 의류·보석·한방·혼수 등과 같이 특화된 테마 위주로 구성되는 상가를 말한다. 비교적 소액으로 접근할 수 있고 임대차관리나 관리·홍보 등을 전문업체에서 위탁 관리해주기도 해 소액 투자자에게 인기가 높다. 하지만 공급과잉과 경기침체로 개업조차 못하는 경우가 생겨나기도 하고 공실도 많아 주의가 요구된다. 테마상가가 성공하기 위해서는 멀리서도 올 수 있도록 교통이 편리해야 한다. 주상복합상가는 입주민들만을 상대로 할 경우 수지타산이 맞지 않으므로 배후 수요를 끌어들일 수 있는 위치에 있는지 따져봐야 한다. 일반상가에 비해 전용률이 떨어지고 관리비가 비싸다. 분양을 받을 경우 병원이나 은행 등의 입점이 확정된 상가를 계약하는 것이 안정적인 수익률을 올리는 지름길이다.
상가주택은 저층은 상가로, 상층부는 주택으로 사용되는 건물을 말한다. 건물주가 주거를 해결하면서 일정한 임대수익을 올릴 수 있는 데다 건물 관리가 상대적으로 쉽다. 목이 좋지 않을 경우 기대한 임대수익을 올리지 못할 수도 있으므로 주거가치보다는 상가로서의 이용가치에 더욱 비중을 두고 골라야 할 것이다.
양해근 우리투자증권 부동산팀장 pavi93@empal.com
