[2011 전문변호사를 만나다] 토지수용&감정 법률자문ㆍ컨설팅 전문 안재형 변호사

최근 부동산 분야에 있어 재산권에 대한 권리의식이 높아지고 있다. 재산과 의식주에 밀착되어 있는 부동산 관련 법률. 부동산은 각종 개발사업, 토지수용과 보상, 부동산경매 컨설팅 등 알듯 모를 듯 이해하기 쉽지 않은 분야이기도 하다. 그만큼 다양한 법률적 자문과 컨설팅이 필요하다. 안재형 변호사는 조금 특이한 경력의 소유자이다. 부동산 관련 전문자격증인 감정평가사자격과 공인중개사자격은 물론 부동산에 대한 이론적 지식과 실무지식을 모두 겸비했다. 안재형 변호사를 만나 다양한 도움말 들어본다. 다양한 실무 경험에서 우러나오는 부동산 관련 노하우 지녀… 각종 개발사업과 관련하여 개인적으로 법적 분쟁이 발생하는 일반인들의 경우에는 자신이 처한 구체적인 사정을 고려하지 않고 주위에 떠도는 입소문만을 맹신한 채 자신의 주장대로 대응하는 경우가 많다. 그러나 모든 부동산 관련 서적의 제일 첫 머리에 ‘부동산’이라는 재화가 가지고 있는 특성을 규정하고 있다. 그 중 대표적인 것이 ‘고정성’과 ‘개별성’이다. 그 의미는 ‘부동산은 움직이지 않는다는 것’과 ‘그 개별적인 특성이 모두 다르다는 것’. 정보의 비공개성 또한 또 하나의 특성이라 할 수 있다. 이러한 부동산의 개별적인 특성과 정보의 비공개성, 부동산 관련 법률의 복잡성 등을 고려할 때, 남의 말에만 의존하다가는 큰 낭패를 볼 수 있다. 안재형 변호사는 “부동산에 관한 법률문제만을 다루는 법률가들은 부동산에 대한 현황조사를 하지 않는 것이 대부분”이라며 “부동산을 다루는 실무가들은 항상 부동산이 소재한 현장을 방문하여 그 부동산이 가지고 있는 개별적인 특성과 주위환경 등을 모두 확인해야만 한다”고 강조한다. 안 변호사는 다양한 부동산 관련 업무에서 현장조사를 중요히 생각한다. 예를 들어, 부동산과 관련된 토지보상소송, 명도소송, 경매컨설팅, 각종 부동산금융자문의 경우에도 항상 부동산이 소재한 곳까지 직접 찾아가 현장을 두 눈으로 확인하고 카메라로 그 영상을 보관해 둔다. 일련의 현장조사 활동을 마친 후에야 서면을 작성한다. 부동산 관련 사건의 현장을 서면에 담아 생생하게 보여주기 때문에 의뢰인들은 물론 판사의 이해를 도와 원활한 재판진행이 이루어진다. 그는 부동산학 석사학위와 감정평가사 자격증도 소지하고 있다. 부동산학을 전공했기 때문에 부동산개발사업의 전 분야에 대한 지식을 고른 편이다. 실제 부동산중개 업무뿐만 아니라 감정평가사 생활을 거치며 부동산업계 및 각종 실무 관행 등 일반 법률가나 일반인들이 책을 통해서는 알 수 없는 부분까지 의뢰인들에게 리얼한 정보를 전할 수 있는 것이다. 부동산개발사업 법률서비스…전(全)분야 걸쳐 다양한 실무경험과 전문지식 반드시 필요 부동산개발사업과 관련한 법률자문은 크게 두 가지로 분류가 가능하다. 개발사업자의 입장과 일반인의 입장으로 나누어 볼 수 있다. 최근 들어 각종 부동산개발사업에 의한 법률자문은 일반인뿐만 아니라 개발사업자들로부터도 끊이지 않고 있는 추세다. 첫 번째 개발사업자들의 경우에는 개발사업에 투입되는 자금마련을 위한 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출과 관련한 각종 약정서의 작성, 신탁계약 및 부동산금융과 관련한 법률자문, 개발사업을 실질적으로 진행하는 초기에는 부동산매수 작업 중 소유권확보와 부동산 인도 등과 관련해 문제점을 해결하기 위한 법률자문이 많다. 두 번째로 일반인들의 경우에는 부동산거래와 관련한 문제, 부동산개발 사업부지에 포함됨으로써 발생하는 각종 부동산 관련 분쟁, 공익사업에 편입됨으로 인해 발생하는 토지수용 등이 법률자문의 주를 이룬다. 안 변호사는 “이러한 문제점들에 대한 대책이라 한다면 개발사업자들은 원활한 개발사업의 시행을 위해 사업진행 초기부터 보다 실질적이면서도 구체적인 법률자문을 받음으로써 개발사업의 진행에 따라 발생할 수 있는 각종 법률분쟁을 사전에 예방하는 것이 효율적”이라며 “실제로 대규모 건물을 완공하고 나서도 단 한 명에 대한 법률분쟁을 해결하지 못해 개발사업 전체가 실패로 돌아가는 경우가 종종 발생하기도 한다”고 조언한다. 이것이 현실이기 때문에 부동산개발사업의 전(全)분야에 관한 다양한 실무경험과 전문지식을 갖춘 법률서비스가 반드시 필요하다. 사소한 문제라도 반드시 주위의 전문가들에게 자문을 구한 후 대응하는 것이 안전하게 자신의 재산권을 지키는 지름길인 것이다. 민간개발사업 VS 공공사업, 분쟁예방과 권리구제 방법은? 공익사업이라는 것을 쉽게 설명하면 법률에서 규정하고 있는 특정한 사업의 경우에 그 사업시행자에게 ‘수용권리를 부여한 개발사업’이라 이해할 수 있다. 이러한 공익사업의 사업시행자는 일반 민간개발사업 시행자에게는 부여되지 않는 ‘수용권’이라는 일종의 특권을 가지게 된다. △민간개발사업의 경우에는 그 부동산의 매도, 매수 등 모든 법률관계가 일반 사인들 간의 법률관계에 불과하여 계약자유의 원칙이 규율하게 되지만, △공익사업의 경우에는 헌법이 정한 ‘보상법률주의’의 원칙에 따라 엄격한 법적제한 아래 모든 사업의 구체적인 절차가 진행되게 된다. 공익사업의 시행자는 최후의 수단으로 일반 국민의 재산권을 강제로 취득 또는 사용할 수 있는 권한, 즉 수용권을 발휘할 수 있는 것이다. 때문에 공익사업의 경우에는 토지수용에 의한 보상금을 일반 사인들 간의 매매와 달리, 부동산의 매매대금을 법률의 규정에 따라 감정평가업자가 산정한 가격을 기준으로 결정하게 된다. 결국 부동산의 매도인과 매수인 간의 가격결정이 매도인의 의사와는 전혀 무관하게 결정된다는 것이 가장 큰 분쟁의 원인으로 작용한다. 이와 같은 상황에서 공공사업에 의해 토지가 수용되는 소유자 입장에서는 자신의 의사와 무관하게 자신의 부동산을 매도할 수밖에 없는 입장에 처해 있다 보니 보다 더 많은 보상금을 원하는 것은 당연한 것일 수도 있다. 자신의 의사에 반하는 행위를 강제로 하게 되는 것에 대한 ‘보상심리’가 작용하기 때문이다. 특히 실제로 피수용자들에게 지급되는 보상금은 이러한 개개인의 주관적인 가치가 아닌 객관적인 가치를 기준으로 보상이 이루어진다. 또한 공익사업법 등 수 많은 관련 법률에서는 수용의 대상이 되는 목적물에 대하여 객관적 가치만을 평가하도록 엄격하게 규정하고 있다. 이때 자신의 입장에서 억울한 사정만을 주장하는 것보다 관련 법률들을 직접 검토하거나, 주위의 전문가들에게 조력을 받음으로써 실질적으로 감정평가에 있어 보상금을 상승시킬 수 있는 주장을 펼쳐야 한다. 토지소유자들은 자신의 토지가 가지고 있는 개별적인 사연들 중 보상 관련 법률에서 객관적인 가치로 평가받을 수 있는 부분을 판단해 가격을 산정하는 감정평가업자에게 ‘구두’나 ‘서류’로 자세히 설명할 필요가 있다. 감정평가업자들은 수백 또는 수천 필지의 토지를 한꺼번에 평가해야 하기 때문에 각 토지가 가지고 있는 개별적인 사연을 토지소유자들보다 더 많이 알 수 없다. 또한 자신에게 산정된 협의보상금이 마음에 들지 않는 경우에는 의 으로 ‘수용재결’과 ‘이의재결’ 그리고 ‘행정소송’의 단계 등 권리구제방법을 거쳐 보상금의 증액을 요구할 수 있다. 이 과정에서 다시 한 번 감정평가가 이루어져 보상금을 재측정 가능하기 때문이다. 이때 법률전문가 또는 부동산지식을 겸비한 전문가의 조력을 받는다면 자신의 재산권을 정당하게 평가받는 데 많은 도움이 될 것이다. 다양한 실무경험과 균형 잡힌 시각으로 부동산 분쟁 예방을 돕는 안재형 변호사