정비구역 속해도 대수선은 할 수 있다

조인스랜드

입력

업데이트

[최현주기자] 재개발이나 재건축, 도시환경정비사업 등의 추진으로 정비구역으로 지정된 지역은 일반적으로 건축행위를 하기 쉽지 않다. 정비예정구역에만 속해도 건축행위가 제한된다. 하지만 모든 건축행위를 할 수 없는 것은 아니다.

신축•증축•개축 등은 제한 대상이지만 대수선이나 일부 용도변경 등은 허가를 받으면 가능하다. 허가 대상에 포함되지 않는 건축행위는 건축주가 마음대로 수선할 수 있다.

◇건축행위 제한 대상

기본적으로 정비구역으로 지정되면 신축•증축•개축 등이 제한된다. ▶건축물의 건축(건축물의 건축, 가설건축물의 건축) 등을 할 수 없고 ▶공작물도 설치할 수 없다. ▶토지의 형질 변경, ▶토석의 채취, ▶토지분할 등도 제한된다.

이외에도 ▶물건을 쌓아놓는 행위나 ▶죽목(대나무와 나무)의 벌채 및 식재, ▶주택재건축 정비구역 집합건축물대장의 전유부 변경(분할)도 할 수 없게 된다.

용도변경 후 용도가 상향되는 경우도 제한된다. 용도는 상업용도군 > 주상복합용도군 > 주거용도군 > 공장용도군으로 나뉜다. 단, 공장용도군에서 주거용으로 변경시 신규 공동주택 분양 대상자가 아닌 경우는 제외된다.

◇건축행위 허가 대상

대수선이나 일부 용도변경 등은 해당 구청에서 허가를 받아야 하며 개별법에서 정한 허가나 신고도 함께 필요하다.

먼저 용도변경 후 용도가 하향되는 경우다. 단 주택용도에서 공장용도군으로 변경시 영업권 보상 등의 대상인 경우 사업시행자가 동의하지 않으면 제외한다. 건축법 시행령 제14조 제5항에 의한 시설군 중 동일한 시설군 내에서 용도를 변경하고자 하는 경우(건축물 대장 기재사항 변경)도 허가를 받아야 한다.

공장용도군에서 주거용도군으로 상향 변경하거나 관리처분시 신규 공동주택 분양 대상자가 아닌 경우도 신고해야 한다. 더불어 ▶주택법 제47조 제1항 별표3호 ‘공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준’ 중 용도변경 사항에 해당되거나 ▶재건축정비구역 집합건축물대장의 전유부 변경(합병)을 원할 때도 허가가 필요하다.

허가절차는 신청서 접수 → 검토 → 해당구역의 시행자 의견청취 → 시행자 의견확인 → 동의시 허가여부 결정 → 미동의시 건축위원회 심의 → 조건부 동의시 허가여부 결정 → 처리 등이다.

◇허가 없이 할 수 있는 건축행위

정비구역에 속해도 별다른 제약 없이 건축행위를 할 수도 있다. 단 개별법에서 정한 경우 개별법에 의한 허가나 신고를 해야 한다. 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치 행위에 해당된다면 임의로 건축할 수 있다.

다음의 5가지 행위 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 56조에 의한 개발행위 허가 대상이 아니어도 자유롭다.

5가지 행위는 ①농림수산물의 생산에 직접 이용되는 것으로서 건설교통부령이 정하는 간이공작물의 설치(비닐하우스, 버섯재배사 등), ②경작을 위한 토지의 형질변경, ③정비구역의 개발에 지장을 주지 않고 자연경관을 손상하지 않는 범위 안에서 토석의 채취, ④정비구역 안에 존치하기로 결정된 대지 안에서 물건을 쌓아놓는 행위, ⑤관상용 죽목의 임시식재(경작지에서 임시식재 제외) 등이다.

허가 없이 가능한 건축행위도 많아

건축물의 대수선도 건축행위제한 및 행위허가 대상이 아니라 건축법에 의한 대수선 허가를 받거나 건축신고를 하면 할 수 있다. 대수선의 범위는 건축법시행령 제3조의 2에 따라 다음의 8가지 중 하나에 해당하는 것으로 중축이나 개축, 재축에 해당하지 않아야 한다.

8가지 사항은 ①내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것, ②기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것, ③보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것, ④지붕틀(한옥의 경우 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것, ⑤방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥이나 벽을 증설•해체•수선•변경하는 것, ⑥주계단•피난계단이나 특별피난계단을 증설•해체하거나 수선•변경하는 것, ⑦미관지구에서 건축물의 외부형태(담장포함)를 변경하는 것, ⑧다가구주택의 가구간 경계벽 또는 다세대주택의 세대간 경계벽을 증설•해체하거나 수선•변경하는 것 등이다.

건축신고 후 대수선할 수 있는 범위는 건축법 제14조 시행령 제11조에 따라 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물이 해당된다. 또 주요 구조부의 해체가 없다면 ①내려벽의 면적을 30㎡ 이상 수선하는 것, ②기둥을 세 개 이상 수선하는 것, ③보를 세 개 이상 수선하는 것, ④지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것, ⑤방화벽 또는 방화구획을 위해 바닥이나 벽을 수선하는 것, ⑥주계단•피난계단•특별피난계단을 수선하는 것 등이 허용된다.

대수선 허가•신고 대상이 아니라면 수선 행위는 허가나 신고 없이 건축주가 마음대로 할 수 있다.

◇정비예정구역에서 건축행위 제한

정비구역으로 확정되지 않았어도 건축행위가 제한되기도 한다. 정비예정구역에 속한다면 건축물의 건축(신축•증축•개축 등)이나 토지 분할은 할 수 없다.

무허가 건축물의 경우 외벽의 치장•사이벽기둥수리•지붕기와 판자널 수리•1m 미만의 차양수리 등은 해당 구청에 신고해야 한다. 신고시 무허가 건축물(개수•보수) 신고서와 신고자의 각서가 있어야 한다.

이외에 온돌 수리, 방수공사, 외벽의 도색, 바닥파이프수리, 창문틀교체, 2m 미만의 담장, 벽돌조외벽 30㎡ 미만의 수리, 건물의 외부타일 교체 등은 신고 없이 할 수 있다.