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오피스 공실 늘어나는데 임대료는 올라

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[최현주기자] 서울 오피스 공실률은 늘어나는 반면 임대수익률은 높아지고 있는 것으로 나타났다. 알투코리아부동산투자자문 조사에 따르면 지난해 4분기 서울 오피스 공실률은 전분기 대비 1.1%p 상승한 5.3%다.

지역별로 공급량에 따라 차이가 났다. 신규 공급이 적었던 강남‧여의도 일대는 기존 공실이 해소되면서 공실률이 떨어졌지만 을지로‧신문로 등에 대형 오피스 공급이 이뤄진 도심은 공실률이 크게 올랐다.

공급량이 공실률 좌우

◆공실률
-대형 오피스(지상 10층 혹은 연면적 1만㎡ 이상)는 전분기 대비 1.1%p 상승한 5.3%.
-중소형 오피스는 전분기 대비 0.4%p 증가한 6.1%.

-기존 오피스는 공실이 늘어난 건물이 24.3%, 감소한 건물이 30.8%로 공실이 줄어든 빌딩이 더 많음/전체면적의 20% 이상이 공실인 대규모 공실 빌딩은 전체의 8.03%로 전분기(7%)보다 다소 늘어남.

▶도심권
-을지로2가 5구역 제2지구, 신문로 5구역 제2지구, 저동구역 제1지구 등 도시환경정비사업 등이 완료된 도심과 신규 오피스 속속 준공한 기타권역은 공실률 크게 상승.
-도심권은 3분기 신규 공급된 오피스 16만3000㎡ 중 13만㎡ 정도 공실이 해소됐지만 4분기 40만㎡ 신규 오피스가 공급되면서 전분기(3.9%) 대비 3.8% 상승한 7.7% 공실률 기록/중소형은 전분기 대비 1%p 상승한 3.5%.

-공실이 감소한 빌딩은 32.4%, 증가한 빌딩은 27.3%/전체 공실률이 늘었지만 공실이 줄어든 빌딩이 더 많은 것은 개별 비딩의 공실 해소 실적은 양호하지만 신규 발생 공실의 대부분이 연면적의 20% 이상을 초과하는 대규모 공실이기 때문.

▶강남권
-신규 공급이 거의 없었던 강남권은 기존 공실이 어느 정도 해소되면서 공실률 하락.
-강남권은 지난해 20만㎡ 공급됐지만 기존 대형 공실이 해소되고 4분기 새로 공급된 면적이 6만㎡에 불과해 전분기(4.8%) 대비 0.8%p 하락한 4% 기록/중소형은 전분기 대비 1.2%p 늘어난 8%.

-공실 감소한 빌딩은 30.6%, 늘어난 빌딩은 25.8%/전체적인 공실률은 감소했지만 대규모 공실 보유 빌딩은 증가, 기존 대규모 공실 보유 대형 오피스 빌딩의 공실 해소 실적이 비교적 양호했기 때문.

▶여의도권
-여의도권도 신규 공급이 없어 기존 공실이 해소.
-마포‧여의도권은 4분기 새 오피스 공급이 없어 그간 누적됐던 대형 오피스 공실이 해소되면서 전분기(2.8%) 대비 0.7% 하락한 2.1% 기록/중소형은 3.7%p 하락한 2.4%.
-공실 감소한 빌딩은 33%, 증가한 빌딩은 19.5%.

▶기타 권역
-기타권역은 서대문구 미근동, 충정로3가, 성동구 도선동 등지에 신규 공급된 대형 오피스가 대부분 임차인을 찾지 못하면서 전분기(4%) 대비 4.7%p 늘어난 8.7% 기록/중소형은 전분기 대비 0.8%p 하락한 4.5%.
-공실 감소한 빌딩은 30.8%, 증가한 빌딩은 24.3%.

◆임대료
-대형 오피스 빌딩의 ㎡당 평균 임대료는 보증금 21만8000원, 월세 1만9900원, 관리비 8600원/전년 대비 보증금과 관리비는 전 권역에서 소폭 상승.

-권역별로 보증금은 ㎡당 도심권 24만1500원, 강남권 23만2800원, 마포‧여의도권 14만9500원/월세는 도심권 23만900원, 강남권 2만400원, 마포‧여의도권 1만5200원/월세 기준으로 전년 동기 대비 2.2% 상승했지만 물가상승률(2.9%)를 감안하면 실질적인 상승률은 마이너스임.

◆전망
-수요측면에서는 2010년 공급된 98만㎡ 중 67만㎡가 시장에 흡수되고 31만㎡의 공실이 발생/올해 예상 공급면적은 77만㎡로 추정되며 2010년 시장에서 흡수된 면적을 감안하면 오피스 수요가 2010년 수준을 유지할 경우 올해 말 10만㎡ 이상 공실이 늘어날 수 있을 것으로 전망.

-올해 글로벌 금융위기 이후 지속된 기업의 투자위축과 고용실적 부진으로 오피스 수요가 크게 늘지 않을 것으로 보이지만 공급예정물량이 적지 않아 공실이 늘어날 것으로 예상/공실 증가는 신규 오피스에서 이른바 대형 임차인 모시기 경쟁을 심화시킬 것으로 보여 올해도 여전히 임차인이 우위에 있는 수요자 시장이 지속될 것으로 전망.

-4분기 임대료는 전년 동기 대비 2.2% 상승했지만 실질 임대료는 하락한 것으로 나타남/올해 오피스 시장은 공실이 늘어날 것으로 전망되며 이에 따라 임대료도 상승하기 어려울 것으로 보임/더불어 렌트프리(Rent Free) 등이 보편화되면서 임대수익성이 더 악화될 우려가 있음.

-매매시장을 살펴보면 상승요인으로 풍부한 유동성을 바탕으로 한 기업의 사옥구매수요증가, 부동산 간접투자 확대에 따른 수요증가 등이 있음/하락요인으로 시장금리인상 가능성, 공실 증가에 따른 임대수익성 저하 등이 있음.
-매매시장에서는 상승요인과 하락요인이 공존하며 우량오피스에 대한 수요는 증가하면서 입지적으로 열악한 외곽지역의 중소형 오피스 수요는 낮아지는 양극화 현상이 지속될 것으로 전망.