올해 상반기 재개발 시장은 거래가 끊기면서 가격 하락세를 보였다.
재개발 지분 가격이 하락했지만 수익성이 담보되지 않아 특히 사업시행인가 이전 초기 구역은 조합원들의 추가부담금을 확정할 수 없어 투자자들이 크게 줄었다.
또 분양가상한제 폐지가 유보되면서 조합원들의 수익성은 더욱 떨어졌다. 지난해 용산참사, 올해 용산 국제업무지구 사업 불발 위기 등의 악재가 연이어 터진 용산구 한남재정비촉진지구 주변인 용산역전면제1구역, 국제빌딩주변제1구역 등이 가격이 약세를 보이고 있다.
또 재개발 사업이 몰려있는 서대문구 남가좌동 가재울뉴타운5,6구역, 북아현1-1구역, 3구역과 장위1~11구역 모두 지분가격이 떨어졌다.
상당한 추가부담금을 낸 후 입주 때인 3~4년 후에도 시장이 좀처럼 나아지지 않는 다면 1억~2억원의 손해가 발생할 수 있기 때문에 신중하게 접근해야 한다.
안정적인 투자처를 선호하는 경향으로 추가 분담금을 예상하기 어려운 초기 사업단계 사업장보다는 감정평가 금액이 확정되어 조합원 추가 분담금을 예상할 수 있는 사업시행인가 이후 사업장 위주로 살펴봐야한다.
주의할 것은 현재 비대위 반대와 소송으로 사업 진행이 지연되는 곳이 대부분이므로 분쟁 여부를 잘 따져야 하겠다.
하지만 그나마 반가운 소식은 서울시가 서울 재개발구역의 기준용적률(땅 면적 대비 지상건축물 연면적 비율)을 20% 올려 사업성이 좋아졌기 때문에 분위기 반전도 기대해볼 만하다.
용적률 올라 분위기 반전 기대해볼 만
용적률이 오르면 지을 수 있는 집이 많이 늘어나면서 조합원들의 분양 수입이 증가한다. 이미 사업계획을 변경한 단지에선 조합원당 5000만~8000만원가량 부담금이 줄어들 것으로 나왔다. 흑석동의 한 재개발 구역은 일반가구수가 기존의 143가구에서 248가구로 늘어 일반분양분 수입이 592억원 정도 더 생긴다.
효창·장위뉴타운 등에서도 구역 크기에 따라 일반분양분이 100~200가구 늘어나는 것으로 예상된다. 주변 아파트값이 비쌀수록 조합원 분담금이 줄어들어 많게는 8000만원가량 절감되는 것으로 추정된다.
서울시내 재개발구역들 가운데 착공하지 않았다면 정비계획을 바꿔 용적률을 높일 수 있는데 대상 지역은 360여 곳이다.
지난 6월 동대문구 전농·답십리뉴타운 16구역의 용적률을 올린 정비계획안이 처음으로 서울시 심의를 통과했고 은평구 수색·증산뉴타운 5구역도 용적률 상향으로 143가구를 더 짓는 계획을 확정했다. 성동구 행당6구역과 용산구 효창 4·5구역, 동작구 흑석 7·8구역 등도 계획을 변경 중이다.
용적률이 오르더라도 실제로 높일 수 있는 용적률에는 한계가 있기 때문에 매수자들은 용적률을 다 찾아 먹을 수 있는 지역 위주로 관심을 기울여야 하겠다.
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