[원포인트레슨] 역모기지론

소득은 없는데도 생활비.의료비 등에 많은 지출이 필요한 노후를 대비하려면 자산 중에서 부동산보다는 현금 비중을 높여야 한다. 그러나 여유자금이 없다고 무조건 부동산을 팔아 현금을 확보하는 게 반드시 유리하지는 않다. 과거엔 갖고 있는 주택의 값이 오를 것으로 예측될 경우에도 대안이 없어 집을 팔거나 집을 담보로 대출을 받아야 했다. 그러나 집을 담보로 연금형식으로 매달 일정금액을 받을 수 있는 역모기지론을 활용하면 굳이 집을 팔지 않아도 노후생활 자금을 마련할 수 있다. 역모기지론이란 주택을 담보로 일정 기간(최장 15년) 매달 일정액을 대출받아 사용한 뒤 만기에 원금과 이자를 한꺼번에 갚는 방식이다. 즉 일정금액을 연금식으로 수령해 수입과 지출의 불균형을 해소하고 금융비용을 절감할 수 있는 새로운 개념의 대출이다. 고령층 인구가 많은 미국.캐나다 등 선진국에서 노인들의 생활비 마련을 위해 이미 보편화된 상품이다. 미국인들은 모기지론(주택저당대출)으로 집을 마련하고 은퇴하면 그 집을 담보로 다시 역모기지론을 받아 노후자금을 빌려 쓰다 사망할 때면 자식들에게 장례비만 남긴다고 한다.

역모기지론은 집을 팔지 않고 현재의 주거를 유지하면서 안정적인 고정수입을 확보할 수 있다. 또 집값이 오를 때 상승 차익을 챙길 수 있고, 주택을 처분한 뒤의 재투자 위험도 없어 은퇴한 경우에 유용하다. 또 일시적인 휴직자나 자녀교육비.대출이자 등으로 일정 기간에 지출이 많은 40~50대도 저렴한 이자비용으로 안정적인 생활을 유지하는 장점이 있다.

만기에 대출금을 상환하면 주택 소유권에 아무런 변동이 없지만 대출금을 갚지 못하면 집을 팔아 대출금을 갚아야 한다. 만일 대출금을 갚지 못하면 금융회사가 근저당권을 행사해 담보로 제공한 주택을 경매에 넘겨 대출금을 가져간 뒤 차액을 돌려주게 된다. 역모기지론은 주택을 담보로 하는 대출이라는 점에서 다른 주택담보대출과 비슷하지만 대출금이 한꺼번에 지급되지 않고 대출기간에 일정금액이 분할 지급된다는 점에서 근본적으로 차이가 난다.

한편 2005년도의 개정 세법에 따르면 60세 이상 노인이 10년 이상 역모기지론을 위해 집을 담보로 제공했을 때 2년 이상 거주요건(서울.과천.5개 신도시)을 갖추지 않아도 양도세 비과세 혜택을 준다. 또 60세 이상 노인이 자녀와 함께 살기 위해 1가구 2주택이 됐어도 역모기지론을 이용하면 1가구 1주택으로 인정해 비과세 혜택을 준다.

김성우 신한은행 팀장