대학인접 주거수요 많아 10층짜리 오피스텔 최적

Q.서울 마포구에 2백여평의 땅이 있다. 일부가 도로로 편입되면서 1백7평 정도만 길쭉하게 남게 됐다. 땅값이 비싼 데다 주변 환경이 좋지 않아서인지 팔려고 내놔도 찾는 이가 없다. 임시로 주차장으로 쓰고 있지만 어떻게든 제대로 활용했으면 한다. (신경철·서울 마포구 노고산동)

A.申씨의 땅은 도시계획으로 잘려나가긴 했어도 대학가·업무밀집지역과 가까워 여전히 활용가치가 크다. 백화점·전문상점 등이 모여 있는 상업지구와 연결돼 있고 독신 직장인과 대학생의 주거 수요가 주변으로까지 확대되고 있어 상가와 주거의 복합 용도로 개발하면 안정적인 임대수익을 올릴 수 있을 것으로 보인다.

폭이 좁아 주차가 곤란한 부지의 맹점을 해결하는 게 급선무. 지상에 턴 테이블을 설치한 뒤 지하 1층을 3단 형태의 기계식으로 설치하면 15대까지 주차할 수 있다.

또 1층에서 3층까지는 10~20대 여성을 타깃으로 한 음식점과 카페, 피부·미용숍, 패션·액세서리 매장을 계획한다.4층부터 10층까지는 10~17평형의 소형 오피스텔을 층별로 4실씩 모두 28실을 들인다.

외관은 유리와 패널로 처리하면 자칫 장방형 형태로 무거워 보일 수 있는 건물 분위기를 현대적 감각으로 살릴 수 있을 것이다. 내부 역시 입지 여건이나 수요자들의 입맛에 맞는 디자인으로 차별화를 꾀한다. 오피스텔의 경우 맞춤형 설계를 도입해 주거용이나 업무용 하나의 용도로 정할 게 아니라 입주자가 선택할 수 있도록 한다.

상가 임대와 오피스텔 분양을 촉진하기 위한 다양한 마케팅도 필수다. 임대보증제나 임대관리제·중도금 무이자 융자 등 다양한 방법을 통해 주변 유사상품에 비해 경쟁력을 갖추도록 한다.

이렇게 개발하는데 드는 비용은 23억7천9백만원 가량. 결코 만만치 않은 금액이지만 상가 보증금 2억7천만원과 오피스텔 분양대금 29억4천4백만원을 합해 모두 32억6천5백만원 정도를 개발 직후 회수할 수 있다. 여유금에 대한 이자와 월세수입을 더하면 연간 수익은 1억3천8백70만원으로 주차장으로 임대했을 때보다 8배 가량 늘어난다.

◇체크 포인트=부지 조건이 좋지 않다면 옆 땅과 합쳐 개발하는 게 좋다. ㈜MMD 서용식 사장은 "공간 효율성이 낮은 자투리 땅이라도 건축적 해결을 통해 맹점을 보완할 수 있다"고 말했다.

컨설팅=㈜MMD(02-578-3123)

정리=김용석 기자

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