집 3채, 무조건 중과세 아니다

중앙일보

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집을 세 채 이상 가진 사람들은 정부가 내년부터 양도소득세를 무겁게 물리기로 결정함에 따라 고민이 많다.

내년 1월 1일부터는 1가구 3주택자 이상이 집을 팔면 보유 주택이 두 채가 남을 때까지는 파는 주택마다 양도차익의 60%를 세금으로 내야 하며 장기보유 특별공제 혜택도 받지 못한다. 물론 내년 중에 집값이 양도세 부담이 느는 것만큼 뛴다는 전망이 선다면 팔지 않는 게 유리하지만 부동산 경기가 가라앉은 현재의 분위기상 그럴 가능성은 희박하다는 게 부동산 전문가들의 분석이다.

하지만 집을 세 채 이상 갖고 있다고 해서 모두 양도세 중과 대상은 아니기 때문에 잘 따져봐야 하고 집을 팔 때도 나름대로 세테크 전략을 세워야 한다고 이들은 조언한다.

◆ 중과세 대상 확인 여부가 먼저=무엇보다 1가구 3주택자 중과세 대상인지를 확인해야 한다. 재정경제부에 따르면 서울.5대광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역 제외)의 주택이거나 지방에서 국세청 기준시가가 3억원을 넘는 주택을 포함해 1가구 3주택자를 판정하고 있다.

즉 서울 강남에 아파트가 두 채 있고 강원도 원주에 기준시가 2억5000만원짜리 아파트가 한 채 있다면 원주 아파트가 1가구 3주택에 포함되지 않으므로 양도세 중과 대상이 아니다. 지방의 주택은 대부분 기준시가 3억원 미만이므로 3주택자로 포함될 가능성이 작다. 아파트 두 채와 분양권 한 개를 가진 사람도 마찬가지다. 분양권도 이를 주택으로 보지 않기 때문에 소유권 이전등기 전에 보유 아파트를 팔거나 분양권을 전매하더라도 중과되지 않는다. 외환위기 직후 분양시장 활성화를 위해 조세특례제한법에 의해 양도세 감면대상 주택으로 지정된 주택을 소유했을 경우에도 중과세 대상에서 제외된다.

조세특례제한법 적용 여부는 양도세 신고시 본인이 직접 증명해야 하므로 이를 사전에 확인하는 것이 필요하다. 문의:재경부 재산세제과 02-2110-2178, 국세청 재산세과 397-1762~6.

◆ 어떤 아파트부터 팔아야 하나=1가구 3주택자가 확실하다면 연말까지 자기가 살 집을 정하고 나머지 아파트를 하나씩 처분하는 게 좋다.

연말까지 팔 경우엔 3년 이상 보유했을 때 양도차익의 10~30%를 세금에서 공제해 주는 장기보유 특별공제를 활용, 오래 보유한 아파트부터 팔면 세금이 줄어든다. 양도차익이 큰 아파트는 내년 중과세 타격을 줄이기 위해 먼저 팔아서 세금을 덜 내는 것도 방법이다.

하지만 내년에 팔 경우엔 중과세가 되더라도 양도세가 적게 나올 주택을 먼저 파는 게 유리하다. 3주택자가 같은 날 두 개의 주택을 동시에 팔았을 때엔 세금이 적게 나오는 아파트 한 개에만 중과세된다.

연말까지 집이 팔리지 않아 그냥 집을 계속 보유할 생각이라면 종합부동산세 등 보유세와 양도세 중 어느 것이 많이 나올지를 따져본 뒤 매각 여부를 결정하는 게 좋다.

홍병기 기자