[돈 되는 개발컨설팅] 대지 130평 낡은 단독주택 개발은…

Q : 서울 강남구 대치동 사거리 이면도로변에 있는 낡은 단독주택을 구입했다. 대지가 1백36평이다. 시세보다 싼 평당 7백50만원에 샀지만 어떻게 개발해야 할지 고민이다.(박규성.서울 강남구 대치동)

A : 독신.신혼부부 등을 겨냥한 다세대주택을 지을 만하다. 지하철 2호선 선릉역이 걸어서 5분 거리고 대형 빌딩이 몰려 있는 테헤란로와도 가까워 임대수요가 많다.

하지만 다세대주택 한 동을 짓기에는 땅이 커 사업성이 떨어지므로 필지를 나눈 뒤 개발업체나 공동개발자를 찾아 '맞벽 건축'으로 2개 동을 짓는 게 좋다.

맞벽 건축은 도시 미관 등을 위해 건물의 벽을 서로 붙여 짓는 것이다. 다세대주택 두 동을 따로 지으면 대지 경계선에서 적어도 50㎝ 이상 띄워야 하지만 맞벽 건축은 벽과 벽 사이를 붙여 지을 수 있다. 땅 모양에 따라 차이는 있지만 마주 보는 벽 쪽의 일조권.도로 사선 제한 등의 규제를 덜 받아 그만큼 개발면적을 늘릴 수 있다.

땅을 73평과 63평으로 쪼개 맞벽 건축을 하면 연면적 1백66평과 1백37평에 9~17평형 다세대주택 12가구씩 지을 수 있다. 한 동을 지을 때보다 4가구를 더 넣을 수 있다.

박씨는 땅을 사는 데 10억원을 들였지만 필지 분할한 63평을 팔면 4억6천만원을 받을 수 있다. 따라서 박씨의 실제 투자비용은 땅값과 건축비(평당 2백60만원), 주차장 설치비, 취득.등록세 등을 합쳐 10억5천여만원으로 추산된다.

주변 임대시세가 평당 7백만~8백만원이므로 건물 완공 후 월세로 세 놓으면 보증금 4억원에 월세 9백만원(월세 이자율 1.2% 기준)을 받을 수 있다. 연간 기준으로 1억2천8백여만원을 벌 수 있어 그대로 둘 때보다 임대수익(세전)을 10배 가까이 늘릴 수 있는 셈이다.

공동개발자도 9억원을 투자해 보증금 2억3천만원에 월 8백60만원의 임대수익을 낼 수 있다.

◇ 체크 포인트=맞벽 건축은 상업지역이나 도시 미관 등을 위해 건축조례에서 정하는 곳 외에는 주변 땅 소유자의 합의서를 받아 동시에 건축허가를 신청해야 한다. 건물을 바짝 붙여야 하기 때문에 터파기에서 준공 때까지 서로 피해가 없도록 하기 위한 것이다.

부동산개발전문업체인 MMD 서용식 대표는 "맞벽 건축을 하면 창문방향 등에 제약을 받고 나중에 재건축하는 데 어려움이 많아 주변 토지 소유자와 원만한 관계를 유지하는 것도 필요하다"고 조언했다.

컨설팅=㈜MMD, 정리=강황식 기자