◆용적률 오르고 투자 환경 개선=현재 서울 재개발구역은 1종 주거지역 170%, 2종 190%, 3종 210%의 기준 용적률이 각각 적용되고 있다. 그러나 이르면 이달 말 기준 용적률이 20%포인트씩 오른다. 늘어나는 용적률은 모두 전용 60㎡ 이하 소형으로 지어야 하지만 모두 일반 분양할 수 있다.
분양 수입이 늘어나 사업성이 좋아지는 것이다. 예컨대 서울 신당동의 한 재개발단지의 경우 일반 분양 아파트가 110여 가구 늘어 조합원 부담이 15% 정도(조합원당 5000여만원) 줄어든다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “사업성 개선으로 재개발사업이 지금보다 훨씬 활기를 띨 것”이라고 말했다.
투자 환경도 나쁘지 않다. 지난해 거래 규제가 없어진 데다 재개발의 주요 투자 대상인 단독·다세대주택은 대출 규제도 적용받지 않는다. 분양 때마다 청약자를 끌어모으고 있는 뉴타운은 연초부터 분양 물량을 쏟아 내며 바람몰이에 나서고, 6월에는 자치단체장 선거가 기다리고 있다. 후보자들의 각종 개발 공약으로 재개발 지분(새 아파트를 받을 권리) 값이 뛸 가능성도 있다.
그러나 호재만 있는 게 아니다. 투모컨설팅 강공석 사장은 “분양가상한제 등 사업성에 직접 영향을 미치는 규제가 아직 남아 있고, 대출 규제로 기존 아파트 값이 약세인 만큼 당장은 투자 심리가 살아나기 어려울 것”이라고 말했다.
◆중장기적 투자 검토=이 때문에 전문가들은 단기 시세 차익보다는 호재가 있는 재개발구역을 중심으로 실수요적 차원에서 접근하라고 조언한다. 기준 용적률이 오르는 곳은 뉴타운을 제외한 모든 재개발구역으로 대상지는 100곳이 넘는다. 이 가운데 면적이 커 대단지로 개발되고, 지하철역이 가까운 곳을 눈여겨볼 만하다.
지역적으로는 서울 합정·망원·한남·성수·흑석동 등지의 한강변이 인기를 끌 것 같다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “서울 한강변 개발사업의 수혜 지역이고, 한강조망권을 갖춰 앞으로 인기 주거지로 발전할 가능성이 크다”고 말했다. 뉴타운은 용적률 상향 대상에서는 제외됐지만 대규모로 개발되고 혜택이 많아 사업 속도가 빠른 게 장점이다. 권순형 소장은 “한남·흑석 뉴타운 등 한강변을 중심으로 가격 부담이 적은 33㎡ 안팎의 소형 주택을 노릴 만하다”며 “다만 이들 지역 소형 주택 값이 3.3㎡당 3000만~5000만원을 호가하는 만큼 주변 아파트 값과 비교해 사업성을 꼼꼼히 따져야 한다”고 말했다.
재개발은 같은 지역이라도 사업 속도나 조합원 수 등에 따라 투자성이 천차만별인 만큼 세밀한 투자 분석이 필요하다. 기업은행 김일수 부동산팀장은 “기본적인 사업성 분석은 물론 조합원들의 재개발 추진의지 등도 고려해야 한다”고 조언했다.
황정일 기자
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