부동산 경기 흐름이 예사롭지 않다.
정부.지방자치단체의 각종 규제책이 잇따라 나와 투자성을 가늠하기 어려워진데다 여윳돈이 금융권에서 맴돌 뿐 부동산 시장으로 빠져나오지 않고 있다.
이 때문에 많은 전문가들은 올 하반기 부동산 경기를 어둡게 본다. 그렇더라도 돈 되는 부동산 상품은 있게 마련. 전문가들의 추천 상품을 중심으로 하반기에 투자할 만한 곳을 짚어본다.
경기를 점치기가 어려운 만큼 현금화가 쉬운 주택이나 고정적인 수익이 기대되는 소규모 임대사업이 안정적이라고 전문가들은 제시한다. 웃돈이 붙을 만한 지역 아파트를 분양받아 단기차익을 노리는 것도 바람직하다.
하반기에도 부동산 경기 침체가 이어지면 값이 크게 떨어진 급매물 부동산을 눈여겨볼 필요가 있다.
◇ 아파트.단독주택〓서울지역 아파트 분양은 지난해에 비해 경쟁률이 높아졌고 하반기에도 이같은 추세는 이어질 것으로 보인다.
수도권 시장은 침체가 이어질 것으로 전망된다. 올해 초 반짝경기를 누렸던 용인 수지는 대형아파트 분양권에 한 때 최고 1억원대의 웃돈까지 붙을 정도였으나 최근엔 거래가 거의 끊긴 채 분양가 수준에서 얼마든지 구할 수 있다. 실수요자 중심의 시장이 자리잡고 있는 것이다.
분당 신도시 백궁역 일대에서 쏟아져 나오는 4천여 가구의 주상복합아파트는 하반기 수도권 아파트 시장의 최고 관심지역이 될 전망이다. 분양가가 평당 9백만원 안팎으로 일대 기존아파트 시세를 훌쩍 뛰어넘는다.
따라서 프리미엄을 노린 단기 투자보다는 주거수준을 향상시킨다는 실수요 차원에서 분양받을 만 하다.
단독주택은 거래가 활발치 않다는 점에서 유동성의 문제가 지적된다. 낡은 집을 사들여 다가구나 다세대주택을 짓는 것도 고려해볼 수 있지만 임대수익성이 문제다.
강남.서초구 등 일부지역에서만 수익성이 확보되나 땅값이 워낙 비싸 위험도가 크다. 그러나 건국컨설팅 유종율 사장은 "실수요 차원에서 접근하려면 환경.입지 가운데 한 가지만 충족되면 사들일 필요가 있다" 고 제안했다.
◇ 재건축.재개발〓재건축아파트는 선별투자가 필요하다는 데 전문가들의 의견이 모아진다. 서울 5개 저밀도지구의 경우 서울시 조례안 제정과 상관없이 추진되고 개포 주공 등도 상세계획을 통해 2백50%정도의 용적률 확보가 가능해 투자성에 큰 문제는 없다.
그러나 최근 많이 추진되고 있는 10~12층 규모 아파트단지의 경우 각 구청이 지구단위계획 지구로 지정하면 용적률에 제한을 받을 가능성이 있어 신중한 선택이 요구된다. 현재 이들 아파트의 용적률이 평균 1백50~1백70%선인데 2백50%를 확보한다 하더라도 초기 투자금이 너무 많아 여윳돈이 빠듯하면 쉽게 덤벼들기 어렵다.
재개발아파트 역시 지구별로 용적률과 층고 제한이 심해지고 있어 선별 투자가 필요하다.
◇ 토지〓전문가들은 거래.가격침체가 이어질 것으로 전망하면서도 재료가 있는 지역에 주목하고 있다.
부동산써브 김정렬 사장은 "남북 경협과 관련된 토지는 호가 상승이 예상되지만 거래는 뜸할 것으로 보인다" 고 예상했다.
그러나 난개발을 막기 위해 준농림지역을 도시지역으로 속속 용도변경하는 용인.광주.김포.남양주 등지에 장기투자처로 관심을 가질 만 하다. 거래가 없어 아직은 시세가 낮게 형성돼 있기 때문이다.
◇ 상가.오피스텔〓대부분의 지역 상권이 거의 자리잡았기 때문에 신규 상가에 대한 투자는 고려해봐야 한다. 그래도 나은게 아파트상가다.
요즘 아파트 상가는 상권형성을 보장해주기 위해 작은 규모로 짓는다. 따라서 배후 아파트단지의 가구당 점포면적이 0.5평 이하인 경우 웬만하면 연리 12%이상의 수익을 올릴 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.
오피스텔은 강남 등 일부지역에서만 투자성이 보장된다. 테헤란로변 새 오피스텔 매매가는 평당 8백만~8백80만원이며 임대료는 전세기준으로 평당 4백만~4백20만원. 30평형을 매입해 세를 놓는다면 보증금 4천만원에 월 1백20만원 정도를 챙길 수 있어 연리 7.5%이상을 확보할 수 있다.
BS컨설팅 김상훈 대표는 "하반기까지는 투자성이 보장되지만 내년 이후는 기업경기 부침에 따라 많은 영향을 받게 되므로 안정적인 장기투자 대상으로 보기는 어렵다" 고 말했다.
◇ 경매부동산〓도심지 단독주택이나 상가주택에 관심을 기울일만 하다. 아파트는 요즘 응찰자들이 많이 몰리며 낙찰가율이 높아지는 추세여서 되팔더라도 수익을 기대하기 어렵다. 단독주택이나 상가주택은 월세를 고정적으로 뽑을 수 있어 안정적인 편이다. 나중에 재건축.리모델링 등을 통해 부가가치도 높일 수 있는 게 장점.
◇ 주택임대사업〓역시 역세권 소형아파트가 유망하다. 재건축사업에 따른 이주민과 독신가구 증가로 소형 전세나 월세가 갈수록 늘어날 전망이기 때문이다.
대치동 대치아파트나 수서동 신동아아파트 14평형의 경우 8천5백만원(융자 별도)에 사들여 세를 놓으면 보증금 1천만원에 월 65만원이 나온다. 연리 8~9%의 수익률을 올릴 수 있다는 얘기다.
황성근.김상우 기자
[도움말 주신 분]
▶강경래(리얼티 브레인 대표 컨설턴트)▶김상훈(BS컨설팅 사장)▶김성식(LG경제연구원 연구원)▶김영진(내집마련정보사 사장)▶김용순(주택공사 동향분석팀장)▶김정렬(부동산써브 사장)▶김정호(국토연구원 부원장)▶문주현(MDM 사장)▶박제룡(삼성경제연구소 수석연구원)▶송문헌(삼성물산 주택부문 상무)▶원성호(토지공사 고객지원센터 실장)▶유종율(건국컨설팅 사장)▶이희연(현대산업개발 전무)▶정용현(서울부동산 사장)
