[최영진의 부동산컨설팅] 단독주택을 재건축하고 싶은데

서울 강남구 역삼동에 있는 대지 70평, 건평 50평의 단독주택을 재건축하고 싶다.

일반 주거지역이어서 주변에 다가구.다세대주택이 많이 들어서 있고 상가와 주택이 함께 있는 점포주택도 있다. 어떤 용도로 개발해야 가장 투자가치가 높을 까.

일반주거지역에 지을 수 있는 용도로는 주택.근린생활시설 등을 들 수 있다. 주변에 다가구.다세대주택이 많다고 하니 그런 임대주택 사업도 고려할 만하다.

테헤란로에 벤처회사들이 몰리면서 원룸 주택 품귀현상까지 나타나는 실정이다. 임대료도 평당 4백만~5백만원 선이어서 공사비를 제외하고도 몇천만원의 목돈을 만들 수 있다.

하지만 생각해야 할 점도 적지않다. 다가구주택으로 허가를 받을 것이냐, 아니면 다세대주택으로 지을 것 인지 정해야 한다.

다가구주택은 단독주택이고 다세대는 공동주택이다. 다세대는 말 그대로 각 가구별로 등기가 되고 다가구는 여러 가구가 살게 만들어졌어도 구분 등기가 안된다.

건축기준도 다르다. 다가구주택은 3층 이하, 19가구 이하로 지어야 한다. 다세대는 연면적 2백평을 넘지 않는 범위 내에서 4층까지 건축할 수 있다.

그래서 임대주택사업을 하기엔 다세대가 좋다. 다가구주택은 양도소득세 면제혜택이 없다. 2가구 이상 주택을 5년 이상 임대를 주었다가 팔면 양도소득세가 면제되지만 다가구주택은 한 채로 인정돼 임대주택사업 조건에 들지 않는다.

임대사업을 할 때 주인이 한 집에 살면 곤란하다. 세입자들이 조금만 불편해도 한밤 중에 주인집 문을 두드려 대는 일이 많기 때문이다.

사무실.상가 등 근린생활시설도 괜찮다.

사무실이 부족한 지역이어서 좋은 조건에 임대할 수 있지만 주택보다 임대료가 낮다.

상가의 경우 1층은 평당 5백만원, 2층 3백만원, 3층 이상은 2백50만원 정도여서 1층을 점포로 하고 그 위층을 주택으로 만들면 가장 이상적이다. 물론 장사가 될 만한 지역이여야 한다.

건물은 한번 지어 놓으면 다시 재건축하기가 쉽지 않으므로 멀리 내다보고 용도를 정해야 한다.

사무실의 경우 지금은 좋지만 경기가 나빠지면 임대가 잘 안되고 값도 떨어질 수도 있다는 것을 명심해야 한다.

임대주택도 마찬가지다. 주차장은 물론 첨단시설을 갖춰야 나중에 천대받지 않는다. 주택의 시설이 하루가 다르게 첨단화 하고 있어 이를 감안해 설계를 해야 한다.

건물 디자인도 유행을 타지 않는 형태로 만드는 게 좋고 내부는 구조변경이 쉽도록 해야 한다. 집이 오래되면 세가 안 나갈 수 있으므로 외관이나 구조를 새롭게 단장할 수 있도록 만들어 놓아야 한다는 얘기다.