서울 시내 택지부족으로 주택건설업체들이 적극적으로 재개발 아파트 사업에 진출하고 주민들도 구역지정과 사업시행을 추진하는 등 재개발 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다.
재개발 사업은 ▶구역 지정 ▶조합설립.사업시행인가 ▶관리처분계획인가 등 여러 단계를 거쳐 진행된다.
일반적으로 구역지정에서 사업시행인가까지 1~2년, 다시 관리처분계획인가까지도 비슷한 시간이 소요되며 아파트 착공에서 완공까지 2년반에서 3년정도 걸리므로 구역지정에서 아파트 입주까지는 5년정도 소요되는 셈이다.
태인컨설팅 관계자는 "재개발은 구역이 지정됐다 하더라도 각 단계별로 넘어야 할 산이 많다" 며 "장기적인 관점에서 내집마련의 방안으로 접근하는 것이 필요하다" 고 조언했다.
일선 구청의 한 재개발 관계자는 "주거환경 개선이라는 본래의 사업목적과 재산상의 이익을 먼저 추구하는 주민.시공사와의 기본적인 시각차이 때문에 사업진행에 차질이 빚어지기도 한다" 고 말했다.
◇ 구역지정 = 이 시점에서 투자하는 경우에는 주택값이 싼 게 장점이지만 앞으로 사업진행이 순조롭지 못할 경우 손해볼 가능성도 크다.
반도컨설팅 문제능 부장은 "일반적으로 새로 건축될 아파트의 동.호수까지 결정되는 관리처분계획인가 시점의 가격을 1백으로 볼 때 구역지정초기에는 60~80정도 수준" 이라고 말했다.
올해 신규로 지정된 마포구 신 공덕 4구역의 경우 사업시행인가.관리처분계획이 마련된 인근 신공덕 3구역이 평당 6백만원인데 비해 평당 5백만~5백50만원에 가격이 형성돼 있다.
입지여건이 좋거나 대형단지는 가격이 더 오르지만 지역적 조건이 좋지 않고 시공사가 결정되지 않은 곳은 다음 단계까지 투자 시점을 기다리는 것이 바람직하다고 전문가들은 조언한다.
올해 신규 지정된 5개 구역은 ▶용산구 효창동 5번지, 도원동 1번지 일대 4천4백평의 효창3구역 ▶성북구 월곡동 33번지 일대 1만7천2백평의 월곡2구역 ▶마포구 신공덕동 148번지 일대 2천19평의 신공덕4구역 ▶구로구 오류동 오류3구역 (약 3천평) ▶마포구 용강동 용강구역 (7천6백80평) 등 이다.
◇ 조합 설립및 사업시행 인가 = 지역마다 차이가 있지만 조합이 설립되고 사업시행인가가 나면 가격이 한 차례 상승하며 이주비 지급과정 등을 거치면서 다시 관리처분계획인가 시점까지 오름세가 지속되는 게 관례였다. 매매차익을 바라고 이 시점에 투자하는 사례가 가장 많으며 조합과 건설업체간에 계약도 이때 체결된다.
천지부동산 윤경희 사장은 "신공덕 3구역 등 마포지역의 경우 사업시행인가.이주비 지급 직전시점에서 평당 20만~50만원 정도 오르며 다시 관리처분 전까지 상승세가 이어져 평당 6백만원까지 오른다" 고 말했다.
조합원 지분 매입시 조합 내부에 알력이 없는지, 이주는 계획대로 이뤄질지 면밀히 살펴야 한다.
조합설립과 사업시행인가를 위해서는 주민 3분의 2이상의 동의가 있어야 하는데 조합설립 이후에도 '비상대책위원회' 등의 이름으로 반대파가 등장, 사업이 지연되는 경우가 종종 발생하기 때문이다.
조합의 사업 추진력과 함께 시공사도 사업진행에 결정적인 영향을 미치므로 시공사의 시공능력.재무구조 등도 알아봐야 한다. 일부지역에서는 시공사의 경영난 등으로 업체를 변경하는 과정에서 사업 진행이 지연되기도 한다.
관리처분계획 인가전까지 대상 구역내의 국.공유지 매수도 이뤄지는데 국공유지 지분이 많은 곳은 피하는 것이 좋다. 조합에 의한 매수가 잘 이뤄지지 않아 사업 지연의 원인이 되기 때문이다.
◇ 이주 및 관리처분계획 인가 = 실제 입주를 목적으로 한다면 배정 평형과 동.호수가 결정되고 추가 부담금 등이 분명해지는 관리처분계획인가 시점에 지분을 매입하는 것이 좋다고 전문가들은 말한다.
시행인가~관리처분까지 소요되는 시간은 이주와 철거작업이 얼마나 빨리 이뤄지느냐에 달려 있다. 이주비가 지급되고 철거가 진행되는 시점이 가격이 가장 많이 오른 상태로 볼 수 있다.
조합원 지분 매입시에는 이주비가 승계되는지 알아봐야 한다. 이주비는 입주시 갚아야 하는 돈이지만 승계되면 5천만~7천만원 정도의 초기부담이 줄어들기 때문이다.
마포구 공덕2구역에서 33평형을 배정받을 수 있는 대지 15평 (건물 7평) 을 가진 金모 (42) 씨의 경우 평당 6백만원 총 매입비 9천만원 가운데 이주비 6천만원 (무이자 4천5백만원.유이자 1천5백만원) 을 제외한 3천만원이 초기 투자비용.
지분 평가금액과 비례율도 이때 결정되는데 金씨의 경우 건물.대지 평가액은 5천3백70만원. 여기에 비례율 82%를 곱하면 재산인정액은 4천4백3만원이다. 33평형 조합원 분양가 1억8천2백27만2천원과의 차액인 1억3천8백24만원이 추가부담금액이다.
결국 33평형을 배정받기 위해 처음 15평 매입비용 9천만원까지 합쳐 모두 2억2천8백24만7천원이 들어가는 셈이다.
재개발 전문가들은 "관리처분시점에서는 지분에 대한 평가액이 결정되면서 오히려 평가금액에 실망해 거래가 감소하는 경우가 있다" 며 "이 경우에는 아파트 완공후 형성되는 시세에 따른 매매 차익을 기대하고 투자하는 것이 한 방법" 이라고 말했다.
염태정 기자
