금리 및 환율이 안정되는 추세인데다 주택 미분양도 지난해 말부터 현저히 줄어들고 있어 주택경기 또한 점차 IMF이전 수준으로 회복되고 있다.
특히 재건축.재개발 사업에 대한 정부의 각종 활성화 대책이 발표되면서 이들 부문에 대한 관심도 점차 커지고 있다.
하지만 정부의 활성화 대책에도 불구하고 아직도 시공회사 입장에서는 재건축.재개발 사업에 적극 참여하기가 어려운 실정이다.
모든 건설공사가 그렇지만 재건축.재개발 사업에는 막대한 공사비가 필요하다.
특히 다른 공사와 달리 주민들에 대한 이주비 지급이 필수적이다.
통상 수백억원대에 이르는 이주비는 일반적으로 금융기관의 차입금에 의존할 수밖에 없다.
이는 곧 부채가 그만큼 늘어난다는 것인데, 현 여건상 부채비율이 2백%를 넘어설 경우 기업이 각종 불이익을 당하기 때문에 사업에 쉽게 뛰어들 형편이 아니다.
또 다른 이유는 막대한 초기 자본 투입에 비해 사업성이 없고 투입자본 회수기간이 길어 자칫 기업의 부실로 이어질 수 있다는 위험부담 때문이다.
우리 나라 주택시장이 수요와 공급의 균형을 이루기 위해서는 향후 4~5년은 매년 50만가구의 공급이 필요한데, 지난해의 공급실적은 25만호에 머물렀고 올해의 건설계획도 40만호에 불과할 것으로 알려졌다.
따라서 2000년 하반기부터는 주택 공급부족으로 인한 가격폭등이 예상된다.
따라서 정부차원에서 몇가지 구체적이고 실질적인 지원책이 강구돼야 한다.
첫째, 재건축.재개발 기금을 확충하고 국민주택기금을 적절히 운용하는 한편 해외의 주택관련 차관도입 등 장기 저리의 자금 조달방안이 마련돼야 한다.
아울러 재개발의 경우 조합과 민간이 합동개발 형태로 사업을 추진하고 있는 현행 구조를 사업의 시행과 자금 조달은 대한주택공사 및 지방자치단체가 담당하고 민간기업은 사업의 노하우 및 시공을 전담하는 형태로 바꿔야 한다.
둘째, 장기간 소요되는 사업기간을 대폭적으로 단축하는 방안이 강구돼야 한다.
재건축사업의 경우 조합설립인가에서 준공까지 약 5년 내외, 재개발사업의 경우엔 구역지정에서 준공까지 약 12년 내외의 사업기간이 각각 소요된다.
사업이 장기화되는 것은 대부분 주민간, 세입자와 가옥주간, 주민과 시공사간, 주민과 행정기관과의 갈등과 분쟁이 빈번하기 때문이다.
따라서 재건축사업의 경우 현행 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 에 의해 동별 5분의4 이상 동의로 재건축할 수 있다는 규정을 전체의 5분의4 이상의 동의 혹은 도시재개발법과의 형평성을 고려해 3분의2 이상의 동의로 하면서 동의하지 않는 사람에게도 매도청구권을 행사할 수 있는 방향으로 개정해야 한다.
셋째, 재건축.재개발사업 지역내 조합원의 부담을 경감시킴으로써 서민들의 주거안정성이 확보될 수 있도록 돼야 한다.
재건축.재개발사업에 있어 가장 큰 어려움 중의 하나가 국.공유지 점유부분에 대한 조합원의 불하대금 및 변상금의 납부조건이다.
최근의 불하조건을 보면 거의 시가에 육박하는 경우도 있다.
때문에 정부나 지자체가 서민들을 상대로 땅장사를 하고 있다는 불만이 조합원들 사이에서 나오고 있다.
따라서 불하대금 납부조건 완화와 변상금 면제 등 적극적 개선책이 요구된다.
최형식 한진건설 개발사업부 팀장
