집을 많이 가진 다주택자는 올해 뿐 아니라 앞으로도 많은 보유세를 계속 부담해야 한다는 점에서 절세 전략을 고민할 필요가 있다.
당장 올해분 보유세를 줄이고 싶다면 보유세 부과 기준일이 되는 다음달 1일 이전에 처분하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 하지만 주택을 처분하면 양도소득세를 내야 하기 때문에 두 가지 세금을 잘 따져본 후 처분 여부와 시기 등을 결정하는 것이 좋다.
◆시세차익 작은 것부터 처분하라=다주택자들은 올해 초까지만 해도 부동산을 자녀에게 증여한 뒤 자녀가 다시 매도하는 방법으로 절세 계획을 짰다. 하지만 이런 계획을 바꿔 매도 쪽으로 돌아서는 사람이 늘고 있다. 1가구 다주택에 대한 양도세 완화로 증여하지 않고 집 한 채를 파는 것이 더 세금을 아낄 수 있다고 판단한 때문이다. 4월 30일 국회 본회의를 통과한 소득세법 개정안에 따르면 3주택 이상 다주택자에 대해 2010년 말까지 비투기지역에 한해 한시적으로 6~35%의 일반세율(2년 이상 보유 주택에 한함)이 적용된다. 3주택 이상자가 올해 3월 16일부터 내년 말까지 기존 주택을 팔 경우 현행 45%의 양도세를 물지 않아도 되는 것이다.
매도할 계획이라면 대출 부담이 크고, 양도 차익이 작은 집부터 파는 게 유리하다. 양도 차익이 적은 만큼 세금 부담도 줄기 때문이다. 보유 기간이 짧은 것부터 처분하는 것도 고려할 만하다. 다주택자에게는 장기보유특별공제 혜택이 주어지지 않는다.
때문에 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있는 주택은 마지막 한 채로 남겨 두는 게 양도세 중과 폐지 혜택과 장기보유특별공제 혜택을 동시에 받을 수 있는 방법인 것이다. 다만, 2년 보유 미만 주택을 처분하는 것은 삼가는 게 좋다. 1년 미만 보유하다 양도할 경우엔 50%, 2년 미만 보유하다 양도 때에는 40%의 세율이 적용되기 때문이다.
◆“부담부 증여도 괜찮아”=그래도 증여를 생각한다면 부담부 증여를 고려볼 만하다. 부담부 증여란 증여를 받는 사람이 채무를 인수하는 조건으로 증여받는 것을 말한다. 이렇게 증여 재산과 함께 채무까지 인수하면 그 채무액은 증여 가액에서 공제되므로 증여세가 줄어들게 된다. 대신 증여자는 채무액만큼 유상으로 양도한 것이므로 이에 대한 양도세를 물어야 한다. 결국 부담부 증여는 양도세가 부과되지만 반대로 증여세를 더 큰 폭으로 줄일 수 있다는 점에서 절세 방법 중 하나로 활용할 만하다.
더욱이 다주택자 양도세 중과 폐지로 양도세가 줄어들면 부담부 증여의 장점이 더 부각될 수 있다.
다만 장기보유특별공제를 받지 못하기 때문에 일반 증여를 하는 것과 큰 차이가 나지 않을 수 있다는 점도 유념해야 한다.
또 집을 증여받은 뒤 5년 안에 다른 사람에게 팔면 애초에 양도를 목적으로 한 것으로 간주돼 증여세가 취소되고 양도세가 부과된다는 점도 유의해야 한다.
조철현 기자
