이들 두 단지의 예상 밖 청약 선전은 분양전환 임대주택의 매력을 실감케 했다. 특히 불황과 불투명한 주택시장 전망 속에서 분양전환 임대의 장점이 돋보였다. 일반 주택을 분양받는 것보다 자금 부담이 작고 분양전환을 계약자 스스로 결정할 수 있기 때문이다. 내 집 마련의 디딤돌인 것이다. 분양전환 임대는 올해 수도권에서 추가로 6600여 가구나 더 나올 예정이어서 계속 인기를 끌지 주목된다.
◆신도시 등에서 잇따라 나와=올해 분양예정인 분양전환 임대는 신도시와 택지지구 등 공공택지 물량이다. 공공택지여서 임대 의무기간은 대부분 10년이다. 한남더힐과 같은 민간택지 임대는 아직 업체들의 분양계획에 잡혀 있지 않다. 하지만 한남더힐이 인기를 끌면서 주택사업계획을 바꿔 민간택지 임대도 나올 것으로 예상된다.
신도시 물량은 광교와 파주 운정, 김포 한강에서 나온다. 광교에서 한양이 전용면적 85㎡ 초과 중대형을 500가구 가까이 분양할 계획이다. 주택공사가 운정신도시에서 중소형(전용 85㎡ 이하)을 600여 가구 내놓는다. 한강신도시에서는 3개 단지 2400가구가 중소형과 중대형이 골고루 섞여 선보인다.
경제자유구역인 인천 송도지구에서는 처음으로 분양전환 임대(임대의무 기간 5년)가 나온다. 중소형과 중대형이 섞인 인천도시개발공사의 500여 가구 단지다. 국제학교 등이 들어서는 국제업무지구 안은 아니고 옆이다.
택지지구인 오산 세교지구와 평택 청북지구에서 주택공사 등이 중소형 2500여 가구를 분양한다.
◆“일단 살아본 뒤 결정”=분양전환 임대주택은 우선 임대로 살아보고 내 집으로 할지를 결정할 수 있는 주택이다. 분양전환 전까지는 임대주택과 같다. 입주 때까지 내는 임대 보증금이 일반 아파트 분양가보다 훨씬 저렴하다. 공공임대의 보증금은 분양가의 3분의 1 수준. 지난해 9월 파주 운정신도시 주택공사 전용 84㎡의 보증금이 7000만원 정도. 같은 크기의 일반 아파트 분양가는 3억원이 넘는다.
보증금이 상대적으로 비싼 민간임대도 분양가의 75~80% 수준이다. 정부가 보증금 상한선을 제한하기 때문이다. 임대보증금은 수도권에서 건설원가의 90% 이하로 제한된다. 건설원가는 땅값에 표준건축비를 더한 가격. 땅값이 중소형의 경우 일반 아파트 용지보다 싸고 표준건축비는 분양가상한제에 적용되는 기본형 건축비보다 15% 정도 낮다. 업체에 따라 월 임대료를 보증금으로 전환해 주기도 한다. 월 임대료를 적게 내는 대신 보증금이 늘어난다. 월 임대료는 분양전환 가격에 포함되지 않고 사라지는 셈이어서 수요자 입장에선 월 임대료를 줄이고 보증금을 늘리는 게 유리하다.
분양전환 가격은 중소형이 감정평가금액으로, 중대형은 업체 자율로 결정된다. 감정평가금액은 대개 주변 시세의 80~90% 선. 업체들은 중대형 분양전환 가격도 대개 감정평가금액으로 책정한다. 분양전환 전까지 취득·등록세뿐 아니라 재산세·종합부동산세 등 보유세가 없다. 분양전환 받은 즉시 팔더라도 임대기간이 보유·거주기간으로 간주돼 분양전환받은 뒤 1주택자라면 양도세 비과세 혜택을 받는다.
안장원 기자
