[REAL ESTATE] 뉴타운·판교·교하 줄줄이 입주 골라 갈 기회

중앙일보

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올해 서울·수도권에서 입주 예정인 아파트는 11만여 가구. 입주 물량이 많아 지난해처럼 집값과 전셋값 약세가 예상되는 지역들을 미리 둘러봤다.

올해 서울수도권에 새 아파트 입주가 몰리면서 주변지역 집값과 전셋값 약세가 예상된다. 사진은 재건축 단지들이 대거 입주할 수원에 8월 완공 예정으로 공사가 한창인 래미안인계 아파트.

서울
강북권 뉴타운 대거 릴레이 입주

올해 서울 지역 아파트 입주 예정 물량은 총 3만2574가구다. 지난해(5만4248가구)보다 40%가량 줄어들 것으로 보인다. 전체적인 입주 물량은 크게 줄어들지만 곳곳에서 대단지들이 한꺼번에 입주한다. 이들 단지를 포함해 주변 지역의 집값과 전셋값 약세가 예상된다.

강남권에 대규모 재건축 단지들이 속속 집들이한다. 7월 서초구 반포동 래미안퍼스티지(2444가구)가 입주 예정이다. 이 일대는 지난해 하반기부터 서초·송파구 등에서 재건축아파트 2만여 가구가 입주하면서 전셋값이 크게 떨어진 역전세난이 나타났다. 최근 전세 물량이 많이 빠지면서 다소 상승세를 타고 있지만 래미안퍼스티지 입주로 다시 약세를 띨 것 같다. 집값도 떨어질 것으로 예상된다. 이 단지의 현 113㎡ 시세는 10억~11억원이다. 전셋값은 113㎡ 3억~3억2000만원, 172㎡ 5억~6억원 선이다. 강동구 고덕지구에서 6월 옛 주공1단지를 재건축한 고덕1단지아이파크(1142가구)가 입주한다. 강동시영 재건축단지들에 이은 대단지 입주다. 현재 시세는 113㎡ 6억5000만~7억원, 147㎡ 8억5000만~9억5000만원이다.

도심·강북권에서는 뉴타운에 입주하는 단지를 주목할 만하다. 서대문구 가재울·북아현뉴타운에서 가재울뉴타운센트레빌(473가구)과 동부센트레빌(681가구)이 각각 4월, 8월 입주한다. 이 일대는 매매·전세 시세가 상대적으로 낮게 형성돼 있다. 여기에 뉴타운 내 입주 물량이 쏟아지기 시작하면 주변 시세가 더 떨어질 것으로 예상된다. 가재울뉴타운센트레빌 매매값은 현재 111㎡ 매매가 4억6000만원 선, 142㎡ 6억8000만원 선이다. 전셋값은 111㎡ 1억6000만원, 142㎡ 2억2000만원 선이다.

은평구 은평뉴타운에서 2지구 입주가 시작된다. 이달 입주하는 힐스테이트 1단지(947가구)와 5월 입주하는 힐스테이트 12단지(661가구)가 눈에 띈다. 지난해 6월 입주를 시작한 1지구 물량이 아직 소화가 안 돼 전세시장이 더욱 약세를 띨 것으로 보인다. 79㎡ 전셋값은 1억3000만원 선이다. 111㎡는 평균 1억6000만원 선에 전세 시세가 형성됐지만 저층인 경우 1억4000만원에도 전세를 구할 수 있다.

수도권 남부
판교신도시 1만여 가구 새 주인 맞아

올해 수도권 남부지역 아파트 입주 예정 물량은 총 4만여 가구다. 단연 눈에 띄는 곳은 판교신도시다. 2006년 분양 당시 청약돌풍을 일으킨 성남 판교신도시에서 올해 1만여 가구가 주인을 맞는다. 한꺼번에 매매·전세 물량이 쏟아져 매매값과 전셋값이 모두 약세를 보일 것으로 예상된다.

분당·용인 등 주변 지역에도 적지 않은 영향을 미칠 것 같다. 이들 지역에서는 지난해부터 이미 판교 입주 타격을 받고 있다. 판교 당첨자들이 입주를 위해 앞다퉈 물량을 내놔 집값·전셋값 하락을 주도했다. 현재 동판교는 66㎡대 1억5000만원, 99㎡대 1억7000만원이면 전셋집을 얻을 수 있다. 서판교는 66㎡대 1억3000만원대, 99㎡대 1억5000만원, 132㎡대 2억5000만원이면 된다.

수원에서는 재건축아파트가 대거 입주한다. 단지 규모가 1000가구가 넘는 단지가 많다. 인계주공을 재건축한 인계동 래미안인계 1·2단지(1351가구), 화서주공 2단지를 재건축한 화서동 벽산블루밍푸른숲(1835가구)이 대표적이다.

이들 단지의 시세는 현재도 약세다. 때문에 이들 단지의 입주가 시작되면 저렴한 가격에 새집으로 갈아타려는 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 래미안인계1·2단지 85㎡는 분양가 수준인 2억4400만원 선에, 113㎡는 3억9000만원 선(분양가 4억2900만원)에 매매 시세를 형성하고 있다. 화서동 벽산블루밍푸른숲은 109㎡ 3억3000만원 선(분양가 3억8210만원), 148㎡ 5억원대(분양가 5억9233만원)다.

기반시설이 잘 갖춰진 택지지구에서도 입주 단지가 적지 않다. 평택 용이지구에서 1월 용이푸르지오(715가구)가 입주한다. 올해 평택시에서 입주하는 단지 중 가장 규모가 크다. 분양가 선에서 매매시세가 형성됐다. 109㎡ 매매시세가 2억6500만원, 138㎡가 3억5000만원 선이다. 전셋값은 109㎡ 1억1000만원 선, 138㎡ 1억~1억5000만원이다.

수도권 북부
교하·행신2지구 입주 물량 쏟아져

수도권 북부 지역에서 파주 교하신도시·행신2지구의 입주 물량이 많다. 파주에서 4000여 가구에 달하는 아파트가 입주할 예정이다. 교하신도시 내 대부분의 아파트값이 분양가 이하로 떨어진 상황에서 입주 물량까지 가세하면 약세가 더 심해질 것으로 보인다. 9월 입주하는 한라비발디(937가구) 195㎡는 분양가보다 7000만원 싼 8억2390만원에 매물이 나와 있다.

고양시에서는 올해 9개 단지 6000여 가구가 입주를 앞두고 있다. 이 중 눈여겨볼 곳은 행신2지구다. 행신휴먼시아 760여 가구가 블록별로 5~12월 입주한다. 105㎡ 전세시가가 1억5000만~1억6천만원 이다. 택지지구에 속하지는 않지만 바로 옆에 자리 잡은 고양행신SK뷰3차(574가구)도 이달 입주를 시작한다. 분양가 수준에서 매물을 구할 수 있다. 82㎡가 2억9000만원, 112㎡가 4억3000만원 선에 시세를 형성하고 있다.

수도권 동부
남양주·양주 택지지구 물량 많아

수도권 동부권에서는 올해 택지지구 입주 물량이 많다. 2007년 한 해에만 1만7000여 가구가 분양된 남양주에서는 올해 9000여 가구가 집들이한다. 특히 6000여 가구 동시분양으로 관심을 끌었던 진접지구에서 신도브래뉴(538가구), 신영지웰(434가구), 원일플로라(231가구) 등이 줄줄이 입주한다. 이들 단지는 택지지구 안에 있어 입지가 좋은 편이다. 하지만 가격은 약세로 128㎡ 매매시세가 계약금을 포기한 가격인 3억원 선에 형성됐다.

같은 해 3500여 가구가 동시분양한 양주 고읍지구에서는 11월 입주하는 신도브래뉴(744가구)와 12월 입주하는 한양수자인 1블록(598가구), 6-3블록(434가구)이 대단지로 꼽힌다. 이 단지 가격은 99㎡가 분양가 수준인 2억5000만원 선, 132㎡ 이상은 분양가보다 싼 4억원 선이다. 2007년 분양한 물량 중 일부는 아직 미분양돼 있다.

인천
경제자유구역 등서 잇따라 집들이

인천에서 1만1000여 가구가 올해 입주한다. 대단지 중에서는 한화꿈에그린 월드에코메트로(2920가구)가 눈길을 끈다. 분양 당시 인기를 끌었지만 요즘 시세는 약세다. 128㎡ 매매가가 분양가 수준인 3억8000만원이다. 165㎡ 이상은 분양가보다 싼 가격에 살 수 있다. 남구 용현지구에서 이달 용현학익상떼빌(550가구)이 입주한다. 99㎡대 매매시세는 2억7000만원 선이다.

송도신도시에서는 이달에 송도 더샾 퍼스트월드 주상복합(1596가구)이 입주한다. 이 단지는 2005년 5월 분양 당시 최고 260대1의 높은 경쟁률을 보이며 인기를 끌었다.