![[오늘의 운세] 5월 16일](https://pds.joongang.co.kr/news/component/htmlphoto_mmdata/202405/16/9866f29c-fc4e-4fd9-ad4a-3d0a95d53514.jpg.thumb.jpg/_ir_432x244_/aa.jpg)
분양 건설사 부도났을 땐
중도금 납입 중단…계약서·입금증 잘 챙겨야
-아파트를 짓던 건설사가 부도났을 경우 분양받은 사람은 어떻게 되나.
“20가구 이상을 분양하는 아파트 사업장은 의무적으로 대한주택보증에 가입, 주택분양보증서를 발급받는다. 건설사(시행사)가 부도·파산·사업 포기 등의 사유로 분양계약을 지킬 수 없을 때 그동안 낸 계약금·중도금 등의 분양대금을 돌려받거나 다른 시공사를 지정해 공사를 마무리하도록 할 수 있다. 다만 20가구 미만의 아파트나 후분양 아파트는 이런 보증을 받지 못할 수 있다.”
-건설사 자금난으로 아파트 공사가 지연되고 있는 경우에도 보증을 받을 수 있나.
“공사 공정률이 당초 계획보다 25%포인트 이상 늦어진 사업장의 계약자들은 건설사가 부도난 경우와 똑같은 내용의 보호를 받을 수 있다.”
-건설사가 부도났을 때 계약자들이 해야 할 일은.
“우선 중도금 납입을 중단해야 한다. 보증사고(부도) 이후에 분양계약서상에 나와 있는 납입계좌에 들어간 돈은 돌려받기 어렵다. 대한주택보증에서 새 납입계좌를 지정하기 전까지는 중도금을 내지 않아도 연체이자가 없다. 분양계약서 및 중도금 납입 관련 무통장입금증 등의 서류를 잘 챙겨야 하고 이른 시간 안에 입주 예정자 대표회의를 구성해 계약자들의 의견을 한곳으로 모아야 한다.”
-분양대금은 바로 돌려받을 수 있나.
“아파트 계약자의 3분의 2 이상이 분양대금 환급을 원해 환급이행청구서류를 대한주택보증에 제출하면 대한주택보증은 1개월 내에 분양대금을 계약자에게 지불한다. 그러나 계약자 대부분이 아파트 공사가 마무리되기를 원해 공사를 계속하기로 결정된 경우에는 환급을 원하더라도 개별적으로 돈을 돌려받을 수 없다.”
-분양계약서에 나와 있는 분양대금 납부계좌 외의 다른 납부계좌나 분양회사에 현금으로 직접 계약금이나 중도금을 낸 경우는 어떻게 되나.
“보호받지 못한다. 반드시 정해진 납부계좌를 이용해야 한다.”
-건설사에서 정해진 납부일 이전에 미리 낸 중도금도 보호되나.
“중도금을 선납한 경우에는 원칙적으로 보증혜택을 받을 수 없기 때문에 주의해야 한다. 부도 시점까지 분양계약서상에 납부하기로 돼 있는 돈만 보호된다.”
-건설사가 제시한 중도금 무이자 조건으로 아파트를 분양받았는데.
“무이자 혜택 부분에 대해서는 보호받을 수 없다. 건설사가 부도 났을 경우 계약자가 금융기관에 중도금 이자를 내야 한다.”
-건설사 부도 등으로 입주 예정일에 입주하지 못할 경우 지체보상금을 받을 수 있나.
“지체보상금은 받을 수 없다. 다만 사고 발생 후 대한주택보증에서 새로 정한 입주 예정일에 입주를 못하게 되면 그 기간에 대해서는 지체보상금을 받는다.”
-발코니 확장 비용 등도 보호받을 수 있나.
“입주자 모집공고서에 명시돼 있다면 돌려받을 수 있다. 하지만 모집공고에 없는 선택품목 등의 비용은 보증 범위 밖이다.”
-분양권을 산 경우에는 어떻게 되나.
“적법한 절차에 따라 분양권을 매입했을 경우에는 보증받을 수 있다. 분양계약서에 검인을 받고, 건설업체의 입주자 명단에 매입자 본인의 이름이 기록되어 있는 경우를 말한다. 따라서 분양권 매입자는 검인계약서를 잘 간수해야 하고 해당 건설사에 문의해 입주자 명단에 바뀐 본인의 이름이 등재되어 있는지 확인해야 한다. 단 이른바 딱지(철거민에게 주어지는 입주권 등) 거래는 원천적으로 무효이므로 분양보증의 보호를 받을 수 없다.”
사는 집 경매됐을 땐
전세계약 후 확정일자 받았다면 일단 안심
-현재 살고 있는 아파트가 경매 처분됐다. 전세 보증금 1억원을 떼일까 봐 걱정이다.
“임대차 계약 후 전입신고하는 날 확정일자를 받아뒀으면 크게 걱정하지 않아도 된다. 경매로 집이 팔리더라도 다른 채권자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있다. 다만 선순위 설정이나 가압류 등이 없는 전·월셋집이어야 한다. 임차인이 금융기관의 근저당권 설정 등기 이후에 임대차 계약을 했다면 보증금의 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 수 있다.”
-금융기관의 담보대출보다 전세권 순위가 밀릴 경우 돌려받을 수 있는 보증금은.
“후순위 임차인이더라도 보증금이 소액이라면 일부를 우선 변제받을 수 있다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 서울·수도권의 경우 보증금 6000만원, 광역시(군 지역 및 인천시 제외)는 5500만원, 기타 지역 4000만원 이하인 세입자에게는 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 자격이 주어진다. 우선 변제 금액은 수도권 2000만원, 광역시 1700만원, 기타 지역 1400만원 이하다. 예를 들어 서울에서 보증금 6000만원 이하 주택에 살다 집이 경매에 넘어가더라도 최고 2000만원까지 다른 담보물권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 것이다. 소액 임차인이라도 배당 요구를 하지 않으면 최우선 변제 혜택을 받을 수 없다. 따라서 임대차 계약서와 배당 요구서를 법원에 제출하는 게 좋다.”
-전세금이 소액 범위를 넘으면 전혀 돌려받지 못하나.
“일반적으로 자신이 살던 집의 경매에 직접 참여해 낙찰받는 것이 전세금의 손실을 최소화할 수 있는 방법이다. 하지만 경매에 참여하는 것이 어렵다면 배당금을 먼저 받아야 한다. 아파트가 낙찰되면 경매 진행 예납 비용과 소액 임차인 보증금 우선 변제액 등에 가장 먼저 배당을 하고, 이어 등기부등본상의 권리 순서대로 배당이 이뤄진다. 배당금액은 낙찰가에 따라 달라지겠지만 선순위 채권자인 은행이 배당받은 후 남은 금액 중에서 전세금을 돌려받을 수 있다. 선순위 권리자인 은행의 근저당권 설정일이 임차인의 전입 및 확정일자보다 빠르기 때문이다. 이때 세입자가 전세금을 다 못 받아도 낙찰자가 집을 비워 달라고 하면 비워줘야 한다.”
-확정일자가 기록된 임대차 계약서를 잃어버렸다면.
“확정일자 효력이 사라진다. 즉 후순위 권리자보다 우선 변제를 받게 되는 권리를 상실하게 되는 것이다. 따라서 계약서를 잘 보관해야 한다. 하지만 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 확정일자를 받았다는 사실증명과 임차 기간, 보증 액수에 대한 임대인의 진술서 등을 첨부해 법원에 제출하면 우선 변제받을 수 있다.”
-전세를 살던 집이 경매에 넘어가도 계속 살 수 있나.
“근저당 설정 등 말소 기준 권리보다 앞선 선순위 임차인이라면 낙찰받은 사람에게 당초 임대차 계약 기간이 끝날 때까지 계속해 살 것을 주장할 수 있다. 그러나 후순위 임차인인 경우 낙찰자가 요구하면 집을 비워줘야 한다.”
-경매 진행 중 세입자가 다른 곳으로 이사해도 보증금을 받을 수 있나.
“그렇지 않다. 우선 변제 요건인 입주와 주민등록이 낙찰 때까지 계속 유지돼야 보증금을 우선순위로 받을 수 있다. 어쩔 수 없이 이사해야 할 경우 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 보증금을 지킬 수도 있다.”
조철현·함종선 기자
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