서울 재개발 단지냐, 수도권 공공택지냐

올 하반기 분양을 앞두고 있는 서울 은평뉴타운 2지구 A공구 아파트 공사 현장.

하반기 분양시장 청약 꼼꼼전략

　올 하반기 분양시장 키워드는 서울 뉴타운·재개발과 신도시·택지지구 등 수도권 공공택지다. 이들 지역에서 선보이는 아파트는 그동안 미분양 한파와 거리가 멀었다. 지방은 물론 웬만한 수도권 지역도 미분양 골치를 앓지만 이들 지역의 단지는 높은 인기를 끌었다. 하반기 이들 지역에서 적지 않은 물량이 쏟아져 주택 수요자들의 관심을 끌 것으로 예상된다.

기반·생활편의시설이 잘 갖춰진 도심에 위치한 서울 재개발·뉴타운에서 분양될 아파트는 대부분 분양가 상한제 적용을 받지 않는다. 따라서 분양가는 주변 시세와 비슷하거나 비쌀 것으로 예상된다. 앞으로 집값의 추가 상승 여력이 많지 않다는 얘기다. 대신 전매 제한 기간이 입주(등기) 때까지로 짧아 환금성 측면에서 유리하다.

공공택지에서는 광교·판교신도시, 인천 청라지구 등이 분양 대기 중이다. 계획적으로 개발되는 대규모 주거지인 만큼 기반·생활편의시설을 잘 갖춘다. 상한제 적용을 받아 분양가가 통상 주변 시세보다 20% 정도 싸다. 수도권에서 공급될 아파트는 대체로 3.3㎡당 1000만~1200만원 안팎에서 분양가가 결정될 전망이다. 입지 여건이 좋은 데다 분양가도 상대적으로 저렴한 편이어서 향후 시세 차익을 기대해 볼 만하다. 전매제한 기간이 길다는 게 흠이다. 전용 85㎡ 이하 중소형은 계약 후 10년, 전용 85㎡ 초과 중대형은 계약 후 7년간 팔 수 없다.

결국 주택 수요자들은 상한제 적용을 받지 않아 전매제한이 짧은 대신 분양가가 다소 부담스러운 서울 재개발 단지와 전매제한 기간은 길지만 값이 싼 공공택지 아파트를 놓고 선택의 기로에 서게 됐다. 신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 “둘 중 어디가 낫다고 일률적으로 말할 수 없다”며 “입지가 좋고 개발 호재를 많이 안은 단지라면 공공택지·재개발 단지 여부를 떠나 적극 청약하는 게 좋다”고 말했다. 청약자격도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 서울 재개발·뉴타운 단지를 제외하고 대부분 입주자모집공고일 1년 전부터 해당 지역에 거주해야 1순위로 청약할 수 있다. 지역우선공급 물량이 얼마나 되는 지도 파악해야 한다. 민간택지는 규모에 상관 없이 100% 해당 지역 거주자에게 우선 분양된다.

인천 경제자유구역과 수도권의 66만㎡ 이상 공공택지는 분양 물량의 30%가 해당 지역 거주자에게 우선 공급되고, 나머지 70%는 우선 공급에서 탈락한 해당 지역 거주자와 서울·수도권 거주자에게 주어진다.

조철현 기자

　올 하반기 서울에서 재개발·뉴타운 단지 분양이 잇따른다. 업계에 따르면 올 연말까지 서울에서 선보이는 재개발·뉴타운 아파트는 23곳, 1만9246가구다. 이 중 5679가구가 일반분양된다. 은평뉴타운을 제외하곤 대부분 분양가 상한제 적용을 받지 않는다. 따라서 입주(소유권 이전등기) 이후 곧바로 아파트를 팔 수 있어 환금성 측면에서는 유리하다. 주로 용산·서대문 등 도심권과 동대문·성북구 등 강북권에 몰려 있다.

◇어디서 얼마나 나오나=뉴타운에서는 은평뉴타운 등 총 5곳에서 2902가구가 일반분양된다. 이 중 2513가구가 서대문구 가재울뉴타운에서 나온다.

가장 관심을 끄는 단지는 현대건설·태영건설이 시공하는 은평뉴타운 2지구 A공구다. 이르면 이달 중 총 1769가구(112∼171㎡) 중 원주민몫을 제외한 177가구가 일반에 분양된다. 2지구는 지하철 3호선 구파발역과 가깝고 통일로와 접해 있다. 은평뉴타운 중에서도 교통 여건이 가장 좋은 곳이다.

분양가 상한제가 적용돼 분양가는 3.3㎡당 939만~1348만원이다. 은평구 평균 시세보다는 비싸지만 인근 신규 아파트에 비해 20% 정도 낮은 수준이다. 다만 후분양제 아파트로 계약금을 내고 잔금을 치르는 기간이 6개월 정도로 짧다는 점이 실수요자들에게는 부담이다. 또 1지구와 달리 2지구부터는 청약조건에 서울 거주 1년 이상 요건이 추가된다는 점도 유의해야 한다.

뉴타운 내에서 분양되는 재개발단지도 눈여겨 볼 만하다. 삼성건설과 대림산업은 가재울뉴타운 내 3구역을 재개발해 3304가구 중 707가구를 12월 일반분양한다. 내년 6월 개통 예정인 경의선 복선전철 수혜 단지로 꼽힌다. GS건설·SK건설·현대산업개발은 가재울뉴타운4구역에서 4047가구의 대단지를 공급한다. 이 중 1806가구가 12월께 일반분양될 예정이다.

동작구 흑석뉴타운에서는 동부건설이 흑석5구역을 재개발한 흑석뉴타운 센트레빌 663가구를 9월께 공급한다. 내년 개통 예정인 지하철 9호선 흑석역이 걸어서 5분 거리다. 마포구 아현뉴타운에서는 삼성건설이 794가구(일반분양 29가구)를 공급한다. 지하철 2호선(아현역)과 5호선(애오개역)이 걸어서 5분 걸린다.

뉴타운은 아니지만 강북 도심 재개발 지역에서도 분양 물량이 많다. 18곳에서 2777가구 일반에 선보인다. 용산에서는 국제업무지구 인근 물량을 주목할 만하다.

대우건설은 효창동 효창3구역에서 9월께 161가구(78~148m²)를, 대림산업은 신계동 신계주택재개발구역에서 8월께 263가구를 각각 일반분양한다. 두 단지 모두 지하철역을 걸어서 이용할 수 있다.

은평뉴타운과 인접한 불광동에서는 현대건설이 불광7구역을 재개발해 1082가구 중 237가구를 12월께 일반분양한다. 지하철 6호선 연신내역과 6호선, 3호선 환승역인 불광역과 가깝다.

이수건설은 이문·휘경뉴타운이 단지 맞은편에 있는 휘경4구역에서 451가구를 10월 선보인다. 중랑천을 조망할 있고, 지하철1호선 회기역이 걸어서 10분 거리다.

한강 이남 지역에서도 재개발 단지가 선보인다. 벽산건설은 9월 구로구 고척동 고척3구역에서 아파트 339가구(일반분양 166가구)를 공급한다. 지하철2호선 양천구청역이 걸어서 15분 거리다. 롯데건설은 12월 영등포구 당산동4가에서 재개발 아파트 98가구를 일반분양한다.

◇교통 여건 좋은 역세권 단지 눈 돌릴 만=재개발 아파트는 일반적으로 단지 규모가 큰 데다 교통·생활편의시설도 새로 조성되기 때문에 주거지역으로서의 미래 가치가 높다. 또 대부분 대형 건설업체들이 시공을 맡아 아파트 브랜드 인지도가 높다는 점도 매력이다.

재개발 아파트를 선택할 때는 주변에 재개발 예정 구역이 몰려 있거나 교통여건이 좋은 역세권 대단지를 선택하는 것이 좋다. 하나은행 김창수 재테크팀장은 “요즘 재개발 아파트가 인기지만 로열층이나 좋은 향은 조합원이 가져가는 경우가 많다”며 “조합이나 주택업체에 층이나 향을 확인한 뒤 청약하는 게 바람직하다”고 말했다.

조철현 기자