<독자부동산무료컨설팅>김포군월곳면準농림지 2만1,599평

의뢰내용=경기도김포군월곶면 국도변에 준농림지 임야및 대지 2만1,599평을 소유하고 있다.본인이 의사여서 부지내에 병원을신축중이므로 이와 연계된 시설이나 레저타운으로 개발하고 싶다.
서울중심에서 50㎞지점으로 승용차로는 1시간~1시간30분정도걸린다.국도 48호선의 4차선 확장공사및 강화대교가 건설중이고제2강화대교 건설도 계획돼 있어 교통여건이 좋아질 전망이다.
유서 깊은 관광지인 강화도에는 관광 행락인구 이동이 많은데다특히 김포약암은 온천지구로 지정돼 있어 앞으로 관광객이 더욱 늘어날 것으로 보인다.
또 김포권 일대는 개발 가능성이 매우 높은데다 영종도 신공항개발에 따른 신공항고속도로와 지하철.전철.수도권 외곽순환도로등이 연결될 예정이어서 교통여건도 좋아질 전망이다.
이 땅은 국도변에 자리해 개발조건이 유리하나 군사시설보호구역에 묶여 건축제약이 따르는게 단점이다.
비록 주변에 관광유적지가 있지만 경유지로서의 역할밖에 하지 못하는데다 투자비 규모가 크기 때문에 레저타운으로 개발하기엔 부적합하다.
지주가 의사이고 부지내에 종합병원을 신축중이며 서울이 가까워가족방문등이 쉬우므로 입지상으로나 시행자 조건등을 고려하면 실버타운이 최적지로 꼽힌다.
따라서 노인복지시설중에서도 기존병원과 연계해 노인성 질병의 치료등을 병행할 수 있는 유료노인 요양시설과 실버형 전원주택단지를 조성하는게 좋다.
특히 대상부지의 개발잠재력이 매우 크고 시설개발에 따른 가치상승이 기대되기 때문에 부지중 일정부분은 유보지로 확보하여 장래 개발여건이 보다 성숙됐을 때 개발하는 것이 바람직하다.
***시설계획 현재 공사중인 종합병원은 부지면적 1,200평에 연면적 670평인 점을 고려,유료노인요양시설은 부지면적 9,000평에 연면적 1,500평의 지하1층.지상2층으로 계획한다.군사시설보호구역인 점을 감안,저층으로 계획했다.
요양시설은 객실 80실(1인실.2인실.특실)에 수용정원은 100명선.부대시설로는 실내에 수영장.헬스.사우나.물리치료실.병실.진료실.이미용실.식당.휴게실을,옥외에 골프연습장.게이트볼장.테니스장.배드민턴장.산책로.텃밭등을 조성한다.
전원주택은 5,500평을 2개단지로 구분,19가구씩 짓되 1차는 단독주택,2차는 빌라로 계획하며 가구별로 대지 150평,건평 30~40평으로 잡는다.나머지 5,900평은 개발을 유보해 추후 가든용지및 전원주택 3차사업지등으로 남겨 둔다.
붙어있는 국도가 4차선으로 확장되면 소음이 예상되므로 도로변에는 이를 방지하기 위한 녹지를 조성한다.
공사비는 유료노인요양시설이 평당 350만원씩 52억여원이 들어가고 전원주택은 평당 250만원으로 추정하면 35억원이 필요하다. 마스터플랜 작성및 설계감리용역비로 4억원과 취득세 3억원,개발부담금.산림전용부담금.대체조림비등에 3억원이 들어가며 기타비용으로 3억원이 예상돼 총투자비는 100억원에 이른다.
수입은 전원주택 분양금으로 가구당 평균 2억5,000만원으로잡으면 38가구 모두 분양시 95억원이 들어오고 노인요양시설 입소보증금으로 1인당 7,000만원씩 정원의 70%가 입소한다고 가정하면 49억원이 예상돼 총수입액은 144 억원이다.
건설이 완료될 경우 단순사업수지는 44억원의 이익이 예상되나현재 전원주택부지 땅값을 평당 50만원으로 평가,원가에서 빼면실제수익은 17억원이다.다만 주택과 요양시설의 분양률이 사업성의 관건이다.
노인요양시설은 건축비의 80%범위내에서 장기저리의 국민연금 기금융자가 가능하므로 이를 적극 활용할 경우 자금수지가 더 좋아진다. 컨설턴트:황병기〈동화컨설턴트 대표.515-1975〉