[절세닥터] 1가구 2주택자 양도세

Q : 서울에 집 두채가 있다. 한채를 팔려고 하는데 양도소득세를 덜 낼 방법은 없나.

A : 보유 주택이 양도세를 실거래가로 과세하는 주택투기지역에 속하는지 여부에 따라 다르다.

투기지역과 비투기지역에서 각각 한채가 있는 경우 일반적으로 비투기지역 주택을 먼저 파는 게 유리하다. 시가보다 낮은 기준시가로 양도세를 내면 되기 때문이다. 다만 비투기지역에서 1년 이상 보유한 시가 6억원 이하 주택이어야 기준시가로 양도세를 신고할 수 있다. (www.joinsland.com)

아파트 등 공동주택의 경우 앞으로 값이 크게 오를 가능성이 작다면 매도시기를 앞당기는 게 좋다. 다음달 말 국세청이 이들 공동주택의 기준시가를 올릴 가능성이 있어서다.

기준시가 일괄고시 대상에서 제외되는 다세대.다가구주택, 주거용 오피스텔 등은 다소 여유가 있다. 이들 주택은 6월 말 토지분 양도세 부과기준인 개별 공시지가가 고시될 예정이다.

두 주택이 모두 주택투기지역에 있다면 매입 당시보다 덜 오른 주택을 먼저 파는 게 바람직하다. 다만, 투기지역 주택을 팔 때는 탄력세율 부과 여부도 신경을 써야 한다. 탄력세율은 1가구 2주택자가 투기지역 주택을 처음 매도할 때 적용한다.

정부는 지난해 말 소득세법을 개정, 올해부터 15%포인트 범위 내에서 탄력세율을 부과할 수 있는 근거를 마련해놓고 있다.

하지만, 정부는 "집값이 안정기조를 유지하고 있다"며 개정을 유보하고 있는 상태다. 탄력세율은 집값이 요동치면 언제든지 적용할 수 있으므로 미리 대비하는 게 좋다. 탄력세율이 최고 15%포인트 적용될 경우 기본 양도세율(주민세 제외)은 1년 미만 65%, 1년 이상~2년 미만 55%, 2년 이상 24~51%로 각각 높아진다.

참고로 서울.과천.수도권 5대 신도시에서 올 1월 1일 이전에 일시적으로 1가구 2주택자가 됐다면 그 사유에 따라 비과세 유예 조치가 다르다.

매매에 따른 대체취득은 1년, 혼인과 부모 봉양은 결혼일과 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 종전 주택을 매도하면 비과세 혜택이 주어진다. 물론 종전 주택은 지난해 1가구 1주택자 비과세 기준인 '3년 보유+1년 거주'요건을 채워야 한다.

상속으로 2주택자가 된 경우 특정 요건을 갖출 때만 주택 보유 산정 수에서 빼준다. 고인이 사망할 당시 한채를 보유해야 하고 이를 상속받는 자녀 등도 무주택자나 1주택자이어야 한다. 고인이 두채 이상을 소유한 경우 한 채만 혜택을 준다. 소득세법 개정으로 2002년 12월 31일 이전에 상속받은 주택은 올해 말까지 팔면 비과세를 받을 수 있다. 02-2203-1193.

김종필 세무사