<독자부동산무료컨설팅>서울 신정5동 양천종합시장

◇의뢰내용=서울양천구신정5동883 일대에 7백31평을 갖고 있다.현재 84명의 지주가 양천종합시장을 소유한 형태로 낡은 건물을 헐고 주상복합으로 개발하고 싶다.
◇입지분석=땅모양이 마름모꼴이고 6도로에 둘러싸여 있어 개발조건이 좋지는 않다.현재 시장 입주업종은 슈퍼와 식품등으로 한정돼있고,특히 주변이 주택가로서 상권 배후세력이 약하고 전문상가도 드물다.
이 땅은 일반주거지역이지만 재래시장의 재건축을 활성화한다는 취지에서 개발면적에 제한을 두지않고 있기 때문에 대규모 개발이가능하나 대형 상가나 전문상가가 자리잡기 어려운 상권임을 감안하면 상가면적을 최소화한 주상복합형태로 짓는 것 이 바람직하다. 주택의 분양가는 다세대및 연립주택이 평당 3백50만~4백만원으로 가격경쟁력이 있는 것으로 조사됐다.
상가의 경우 분양상가 기준 1층임대료가 평당 4백만~5백만원,분양가는 평당 7백만~8백만원선으로 추정된다.
◇개발방안=땅모양이 부정형이므로 건폐율 54.7%,용적률 3백7%를 적용해 바닥면적을 4백평이하로 개발하며 층수는 좁은 도로와 고도제한을 고려해 8층정도가 적당하다.
지주측으로부터 제시된 안(案)은 지하3층~지상7층으로 지하1층~지상1층은 상가로 개발하고 2~7층은 아파트로 개발하는 것으로 돼있다.그러나 지하를 3층으로 파는 것은 공사비가 많이 들고,특히 개발목적이 상가의 재건축이므로 아파트분 양금만으로 전체 공사비를 회수해야 한다는 전제가 있어 무조건 크게 개발하는 것은 자금수지를 악화시키게 된다.
수익성분석 결과 아파트와 상가의 면적배분은 6대4정도가 적정수지를 확보할 수 있는 비율이며 아파트면적은 1천평안팎이 적정하다.이보다 큰 면적으로 개발하면 오히려 아파트분양가가 떨어져사업수지가 불투명하며 상가면적을 더 줄여야 하는 단점이 따른다. 상가분양이 전제되지 않을 경우 가장 적당한 개발방안으로 공사비가 많이 드는 지하층은 6백평으로 최소화하고,지상1~2층(각 3백50평)은 상가로 개발하며 3~8층(총9백50평)은 아파트로 개발하는 것이 바람직하다.
◇투자비및 수지분석=평당 1백60만원의 건축비를 들이면 모두36억원(연건평 2천2백50평)이 필요하고 여기에 설계 감리비2억2천5백만원(평당 10만원),취득.등록세 1억1천4백만원등을 포함하면 총투자비는 39억3천9백만원으로 추산된다.
상가를 제외한 아파트분양금은 토지감정가와 표준건축비에 의해 산정된다.
감정가는 공시지가의 1백30%가 적당한데 현재 공시지가가 평당 4백79만원이므로 감정가는 평당 6백23만원으로 계산된다.
평당 표준건축비 1백58만원을 적용하면 아파트의 분양가는 평당 3백87만원이 된다.
***총 분양수입 40억 예상 분양수입은 아파트분양금 약36억7천8백만원,주차장분양금 3억2천5백만원(평당 1백25만원 적용)으로 총 40억3백만원이 나온다.
1백% 분양됐을 경우 6천4백만원의 수익이 발생해 자금 투입없이 재건축이 가능한 것으로 분석되지만 공사수준을 높여 평당 1백70만원씩을 들여 짓는다면 1억6천8백만원의 자금이 부족한것으로 나타났다.
*컨설턴트:呂英鍾〈한국부동산신탁 컨설팅부장.(569)9201〉