<독자부동산무료컨설팅>서울 중계동 상업용지 1,024평

중앙일보

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땅을 개발할 때는 누구나 수익을 극대화하려 한다.그러나 상품과 마찬가지로 땅에도 수요.공급의 시장경쟁 원리가 적용되기 때문에 무턱대고 부가가치가 높은 용도로 개발한다고 높은 수익이 보장되는 것은 아니다.시장성을 고려하지 않고 분양 가가 비싼 용도로만 건물을 짓다 사업 자체가 벽에 부닥친 경우에 대해 K&K컨설팅에서 해결책을 제시했다.
[편집자註] ◇컨설팅 의뢰 배경=주택공사가 개발한 서울노원구新중계지구내 상업용지 1천24평을 1백30여명의 지주가 공동 소유하고 있는 사업지는 지난 93년 설계를 완료해 지하 터파기공사를 한창 진행중이었다.당초 지주들의 점포 소유의욕과 노원 역세권이라는 기대감에 대형 쇼핑센터로 계획하였으나 주변의 미도파 상계점.건영옴니프라자.한신코아등 유명백화점과의 경쟁력 열세로 분양성이 우려되자 공사를 중단하고 새로운 대안을 찾기 위해부동산 컨설팅을 의뢰했다.
◇주변여건=사업지는 중.상계지역의 남동쪽으로 상계지역 상권중심지인 지하철 4호선 노원역에서 1.5㎞ 떨어진 아파트 밀집지역의 중심부에 위치하고 있다.사업지 1차 상권지역으로 볼 수 있는 중계본동과 중계1동의 인구는 약 5만명에 이 르며 사업지인근지역 아파트 8천여가구중 중대형이 50%이상 차지하고 있어외견상 개발환경이 좋을 것으로 보이나 미도파 상계점등이 상권을주도하고 있어 차별화된 개발대안이 요구되는 지역이다.
◇기존안의 실패요인 분석=사업지는 부지 폭 23m,길이 1백30m로 좁고 긴 직사각형 형태를 취하고 있는데 지주들의 욕구만 반영해 법이 허용하는 최대용량으로 개발하다보니 인근 백화점과 업종이 중복되고 시설규모도 너무 과다한 시설이 되 었다.
또 건물 길이가 무려 1백20m에 이르는 장대형으로 주민정서에도 맞지 않아 여러면에서 사업성패의 관건이 될 수 있는 분양성이 희박했다.
◇최적대안=사업지가 아파트 밀집지역의 중앙에 위치하고 있으며인근지역에 국.중.고교 18개가 밀집해 있고 주간 유동인구의 대부분이 학생층과 주부라는 점을 최대한 활용해야 한다.또 상계지역 상권이 의정부를 포함하는 서울동북부 상권의 핵으로 발전할가능성과 소득증가에 따른 외식.레저산업의 급팽창,청소년을 위한공간수요 증대에 맞춰 판매용 점포 위주에서 탈피해 외식업과 청소년.주부들을 위한 공간으로 기본방향을 바꿨다.
시각적인 친근감과 고급스런 이미지를 살리기 위해 원래 1개의건물을 2개동으로 분리해 중앙에 만남의 광장을 조성했고 외관도유리로 처리,시선을 끌도록 했다.
건물규모는 기존안이 연면적 8천27평 1개동으로 구성돼 지하4층.지상 9층에 거의 대부분 판매시설을 넣게 돼 있다.이를 연면적 6천4백평으로 줄여 A동은 지하 4층.지상 6층의 청소년과 주부를 위한 공간,B동은 지하 4층.지상 8층의 외식타워로 분리했다.
외식타워(B동)는 1층 패스트푸드에서 8층 스카이라운지에 이르기까지 중.일.한식등 외식시설을 배치했고 청소년.주부공간(A동)에는 지하에 대형슈퍼와 주부들을 위한 미용및 건강시설,1층에는 청소년을 위한 중저가 캐주얼 의류매장과 금융 기관,2층에는 대형서점과 어린이 전용서점,3층에는 교복점과 컴퓨터 관련 매장,4층 이상에는 볼링장.탁구장.석궁장.골프장등 주로 청소년과 주부들을 위한 시설을 집중배치했고 옥상은 주민들을 위한 인도어 골프연습장으로 설계했다.
◇수지분석=순수공사비는 시설의 고급화로 인해 평당 2백80만원으로 총 1백88억4천만원,대지비 약 57억원,금융비 30억원,기타 부대비용을 합쳐 모두 2백80억원의 사업비가 소요된다. 95년 분양가를 기준으로 상가분양 수익금은 전체를 분양할 때 약 3백60억원(지하1층 5백만원,1층 1천3백만원,2층 6백만원,6~8층 3백20만원)이 나온다.70%를 분양하고 나머지를 임대할 경우 약 3백5억원의 분양수입이 예상 된다.
공사비및 관련비용을 제하면 모두 분양할 때 약 80억원,70%만 분양할 경우 25억원의 수익이 발생한다.수익금에 대한 세금은 완전 분양 경우와 부분 분양 때 각기 다를 수 있으며 70% 분양.30% 임대할 경우 약 10억원 내외로 예상돼 15억원의 순수익과 건물 30%에 대한 소유권이 남게 돼 땅으로 팔 때보다 약 2배의 부가가치가 창출된다.
※컨설턴트:權震榮〈K&K컨설팅 대표.(551)3556〉