1세대가 양도일 기준으로 1주택(고가 주택 중 6억원 초과분 제외)만 보유하고 일정한 비과세 요건을 갖추면 양도세를 내지 않는다. 일단 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시는 2년 거주 요건 추가)해야 한다는 조건이 붙는다. 그러나 아파트와 달리 마당이 넓은 주택은 더 복잡한 규정이 적용된다.
첫째는 3필지 모두를 주택에 딸린 부수토지로 볼 수 있느냐다. 신씨가 취득한 주택이 지번이 다른 3필지의 토지 위에 있더라도 한 울타리 안에 있고, 1세대가 거주용으로 사용하는 경우 부수토지로 본다. 담장이나 울타리 같은 경계를 미리 만들어서 사진 등을 찍어두는 게 좋다.
둘째는 3필지를 모두 주택의 부수 토지로 볼 수 있다고 해도 면적이 적정한지 여부다. 집과 땅이 도시 지역 안에 있으면 주택정착면적(주택이 실제 지어진 땅의 면적)의 5배, 도시 지역 밖에 있으면 10배까지만 양도세를 내지 않는 1세대 1주택의 범위로 본다. 도시 지역인지 여부는 지방자치단체가 내주는 토지이용계획확인원을 발급받으면 확인할 수 있다. 이 한도를 넘는 땅은 비사업용 토지로 분류돼 양도소득세율이 60%로 적용되고 장기보유 특별공제를 받지 못한다.
기존 주택에 딸린 땅이 주택 정착 면적의 5배(도시 지역 밖은 10배)를 넘는다면 건물을 증축해 정착 면적을 늘리는 방안을 고려해야 한다. 단 주택의 부수 토지로 사용된 기간이 최소한 3년이 돼야 1세대 1주택의 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것을 감안해 증축 시기를 선택해야 한다.
임용천 우리은행 PB사업단 세무사
