부동산 실명전환 3년유예-재경원

제도적으로 실명전환이 불가능해 논란을 빚어왔던▲거래허가구역내토지의 미등기전매▲전매금지기간내 아파트당첨권 및 아파트의 불법전매에 대해 취득일로부터 3년간 실명전환이 사실상 유예된다.
재경원(財經院)은 국토이용관리법 및 주택건설촉진법상 거래가 금지돼 있는 이들 경우에 대해 실명전환을 강제하는 것은 결과적으로 불법행위의 효력을 인정해주는 모순이 빚어지는 점을 감안,이를 모두 미등기상태로 간주해 실명법 적용대상에서 제외키로 했다.미등기거래는 실명법 적용대상에서 제외한다는 당초 방침을 원용(援用)한 것이다.
미등기거래로 간주되는 거래의 범위는 땅이든 집이든 거래대금을완불하여 사실상 소유권을 취득하고도 등기를 이전하지 않고 원래소유자 명의 그대로 둔 모든 경우가 해당된다.
이에대해 재경원관계자는 『원칙상 자신소유의 부동산을 남의 이름으로 등기해둔 경우는 모두 실명전환 대상』이라고 전제,『그러나 이렇게 할 경우 모든 차명(借名)거래의 취득원인이 무효가 돼 쟁송등을 통해서만 재산권을 되찾을 수 있게 되 므로 소송사태가 벌어지는등 사회적 혼란이 일어날 우려가 있어 실명전환대상명의신탁거래의 범위를 「부동산 매입후 소유권을 원래소유자로부터넘겨받아 제3자 명의로 등기해둔 경우」로 한정하기로 했다』고 설명했다.
다만 미등기거래로 간주돼 실명법이 적용되지 않더라도 취득일로부터 3년이 경과하면 명의신탁의 약정이 있는 것으로 간주해 그시점부터 실명법을 예외없이 적용키로 했다.
따라서▲허가구역내 토지를 구입후 원래 소유자명의 그대로 둔 경우▲준공전 아파트의 당첨권 전매▲공개분양 아파트의 전매금지기간내 전매등 제도적으로 금지된 일체의 거래에 대해서는 취득일로부터 3년간 실명전환을 유예할 수 있는 길이 열리 게 됐다.
이 경우 취득일의 개념은 대통령령으로 정해질 것이나 세법상의규정에 비추어볼 때▲토지 및 이미 완공된 아파트 전매의 경우는잔금지급일▲당첨권 전매의 경우는 준공(입주)일이 될 것으로 보인다. 그러나 3년간의 유예기간이 지난후 실명전환하는 과정에서각 개별법을 어긴데 따른 처벌규정은 예외없이 적용토록 하고 있다. 즉 허가구역내 토지를 허가절차를 거치지 않고 거래한 경우는 국토이용관리법에 따라 2년이하 징역 또는 계약당시 공시지가액의 30%에 상당하는 벌금을 물어야 하고 아파트를 불법전매한경우는 주택건설촉진법에 따라 2년이하 징역 또는 2 천만원이하벌금을 물어야 한다.
〈표참조〉 실명제의 그물은 당분간 피할 수 있게 됐지만 실명법 못지않게 엄격한 각 개별법에 따른 처벌은 감수할 수 밖에 없다는 것이다.물론 이 경우는 「적발이 될 경우」를 전제로 하는 것이기 때문에 불법거래사실을 숨기고 정상거래로 위장하기 위해 취득일을 실명전환시점으로 늦추는 등의 편법이 극성을 부릴 것으로 보인다.실명제 실시로 또다른 탈법 조장의 결과를 초래하게 된 셈이다.
李光薰기자