[정복기의 머니 콘서트] 양도세 안 내는 아파트가 있다?

이번 주에 대통령 선거가 있다. 부자들이 가장 관심을 보이는 분야를 꼽자면 ‘부동산과 세금’이 아닐까 생각한다. 1가구 1주택 양도소득세를 이렇게 하겠다, 보유세(재산세·종합부동산세)를 저렇게 하겠다는 등 귀가 솔깃한 내용이 많다. 부동산을 많이 가진 사람이라면 양도세나 보유세가 줄기를 간절히 바랄 것이다.

얼마 전 신문 스크랩 한 장을 들고 최모(55) 사장이 급하게 필자를 찾아왔다. 기사의 제목은 ‘특정 아파트, 양도세 안 내도 돼’라고 적혀 있었다. 본인이 살고 있는 아파트도 해당하는지 궁금했던 것이다.

기사 내용은 이랬다. 김모씨는 1999년 양도세 면제 대상이었던 한 주상복합 아파트를 분양받아 2005년에 매도했다. 그런데 세금이 없을 것이라는 생각과 달리 양도세가 부과됐다. 이유는 김씨의 아파트가 양도세 면제 기준인 전용면적(165㎡·50평 이하)을 초과했다는 것이다. 세무 당국은 “주상복합 아파트는 발코니 면적까지 전용면적에 포함시켜야 한다”는 논리를 폈다. 하지만 법원은 주상복합 아파트도 일반 아파트처럼 전용면적에 발코니 면적을 포함하지 않는다는 원칙을 적용했고, 결국 양도세 면제 대상이 된다는 판결을 내렸다는 것이다.

잠깐 옛날로 돌아가보자. 정부는 과거에 주택경기를 띄우기 위해 신축 주택과 미분양 주택에 대해 세제 지원을 했었다. 지금은 상상이 잘 안 되는 일이지만 97년 11월 이후 외환위기로 부동산 경기가 급격히 위축되자 부동산 수요를 부추기기 위해 일정기간에 취득한 부동산에 대해 양도세 감면 혜택을 준 것이다. 정확히 말하면 98년 5월 22일~99년 12월 31일과 2000년 11월 1일~2003년 6월 30일에 신축 주택을 취득한 경우다. 신문기사에 소개된 김씨도 이때 아파트를 구입한 것이다.

요즘처럼 세금 때문에 부동산을 파는 것조차 망설여지는 시점에 이런 아파트를 갖고 있다면 얼마나 속이 편할까. 이 시기에 취득한 주택에는 크게 두 가지 혜택이 주어졌다. 하나는 양도할 때 5년간 발생한 양도소득을 100% 감면한다는 것이고, 나머지 하나는 기존 주택을 양도할 때 양도세 특례 주택은 소유하지 않은 것으로 본다는 것이다.
하지만 아쉽게도 후자의 혜택마저 올해가 마지막이다. 예컨대 특례 혜택이 있는 주택 A와 일반주택 B를 보유하고 있다면 올해까진 주택 B를 팔아도 특례주택 A는 주택 수에 포함하지 않아 ‘1가구 1주택’에 해당돼 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다. 그러나 내년부터는 ‘1가구 2주택’으로 바뀌어 높은 양도세를 물어야 한다.

필자를 찾아온 최씨도 특례주택과 일반주택을 갖고 있었다. 하지만 일반주택을 올해 파는 것과 내년에 파는 것이 어떤 차이가 있는지 전혀 모르고 있었다. 불과 며칠 사이에 양도세 중과의 문턱을 넘나들게 되는 것이다. 주택 처분을 생각하고 있다면 파는 순서에 따라 세금이 크게 달라질 수 있다는 사실을 잘 살펴야 한다.