정부의 잇단 부동산 규제와 주택담보 대출 제한 등으로 아파트 거래시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 일시적 2주택자들이 집을 내놔도 팔리지 않아 고민하는 사례가 늘고 있다.
일시적 2주택 양도세 중과 유예기간(1주택자가 새 주택을 구입 후 1년 안에 기존 집을 팔 경우 양도세 비과세 또는 감면 혜택이 주어짐) 안에 집을 팔지 않으면 양도세가 중과(세율 50% 적용)되기 때문에 급매를 통해 처분하려 해도 매물을 찾는 사람이 거의 없어 고민은 더 깊어만 간다.
이처럼 유예 기간은 다가오고 내놓은 집은 팔리지 않는다고 마냥 앉아서 양도세를 50%나 낼 수도 없는 상황이다.
그렇다면 한국자산관리공사(캠코) 공매제도를 이용해 보는 것은 어떨까.
새 집을 사고 난 이후 기존 주택을 처분하지 못해 일시적으로 2주택자가 되더라도 캠코에 기존 주택 매각을 의뢰하면 새 아파트를 구입한 이후 일년이 지난 후 팔리더라도 양도소득세중과를 당하지 않는다.
올 들어 공매 신청 증가세
캠코에서는 1996년부터 일시적 1가구 2주택자를 대상으로 여분의 주택을 공매로 팔아주는 서비스를 실시하고 있다. 지난 10여년 동안 신청 건수는 극히 저조했다. 딱 3건(지난해말 기준)에 그친 것이다.
하지만 올해부터는 사정이 달라졌다. 1가구 2주택자의 경우 올해부터 양도세가 50%로 중과됨에 따라 공매 신청자들이 최근 늘고 있다는 게 캠코 측 설명이다. 신청 접수 건수는 올 1월 5건, 2월 11건, 3월 24건, 4월 중순 현재 9건 등이다.
세법상 2주택자는 새 집 구입 이후 기존 주택을 1년 이내에 팔아야 양도소득세를 내지 않는다. 그러나 1년이 넘기 전에 캠코에 매각 의뢰를 할 경우 주택을 매각한 것으로 인정받아 양도세 비과세 대상이 되거나 중과(50%) 적용에서 제외된다. 캠코 관계자는 “지난해 부동산 광풍 때 주택 담보대출을 받아 집을 한 채 더 샀거나 종합부동산세(공시가격 합계액이 6억원 이상)를 내야 하는 2주택자들은 캠코의 서비스를 활용하면 절세 효과를 얻을 수 있다”고 말했다.
캠코에 의뢰된 주택은 캠코의 매각 프로그램인 온비드(www.onbid.co.kr)을 통해 최장
2년 동안 입찰이 부쳐진다.
공매 신청한 재산은 압류재산이 아닌 수탁자산으로 분류돼 1∼2개월에 한 번씩 공매절차에 들어간다. 경매와 다르게 한번 유찰될 때마다 5%씩 인하된 금액으로 재매각이 진행된다.
공매신청 순간부터 2주택자로 간주 안돼
캠코에 일시적 2주택자가 공매신청을 하면 일단 매도 의사가 있는 것으로 인정받아 2주택자로 보지 않는다.
따라서 양도세가 50%가 아닌 보유기간에 따라 9∼36%로 매겨진다.
하지만 유의할 게 있다. 일단 캠코에 공매신청을 하면 개인적으로 다른 매각절차를 병행해 진행할 수 없다는 점이다. 특히 유예 기간이 만료된 후에 개인이 마음이 바뀌어 공매 취소를 하면 양도세 50% 대상에 다시 포함된다.
또 자산관리공사는 양도세를 회피할 목적으로 이 제도가 악용되는 것을 방지하기 위해 매각의뢰 접수 후 2년 이내에 물건이 매각되지 않을 경우 접수를 해지한다. 이 경우 세금감면 혜택도 사라진다.
일시적 2주택자만 구제
모든 2주택자가 캠코의 공매 대행 서비스 대상이 되는 것은 아니다. 주택을 구입한 후 기존 주택을 1년 안에 팔기로 한 일시적인 2주택자만 해당된다.
재건축이나 재개발로 인한 일시적인 2주택자는 공매신청을 통해 구제받을 수 없다. 또 과세특례주택을 보유해 5년간 비과세 혜택이 주어지는 2주택자도 자신이 보유한 집이 안 팔려 2주택자로 분류될 위기에 처해도 공매신청을 할 수 없다.
집값의 50%까지 떨어져 매각될 수도
캠코에 의뢰되는 물건의 감정가는 거의 실제 시세 수준에서 결정된다. 감정가는 감정평가법인의 감정 평가를 거쳐 정해진다. 이 때 감정평가법인은 주택 소유자의 의견과 주변 시세를 반영해 감정가를 정하기 때문에 실제 시세와 거의 비슷하다는 게 감정평가업계의 설명이다.
공매 신청자는 낙찰 후 낙찰가의 1%를 매각 수수료로 내야 한다. 대신 매각 신청금은 없다. 공매 신청자는 캠코에 매각 의뢰 후 입찰 전에는 공매 철회를 요구할 수 있다.
다만, 입찰 후에는 철회가 불가능하다. 캠코 관계자는 "입찰 때마다 의뢰자에게 입찰 기간 등을 사전에 공지한다"며 "입찰 후 공매 철회를 허용할 경우 낙찰자의 권리가 침해당하기 때문에 입찰에 부쳐진 후에는 철회할 수 없다"고 말했다.
캠코에 의뢰된 물건의 낙찰가는 감정가의 50%선까지 떨어질 수도 있다. 캠코가 한번 유찰될 때마다 감정가의 5%씩 내려 재입찰을 하는데, 그 인하 한도를 감정가의 50%로 정해놓았기 때문이다. 하지만 매각의 경우 통상 감정가의 80~90% 선에서 낙찰된다는 게 캠코 측 설명이다. 캠코에 따르면 올 들어 3건이 낙찰됐는데, 1건은 낙찰가율이 100%, 다른 1건은 95%, 나머지 1건은 90%를 기록했다.
<조인스랜드>
