땅값 > 건물 + 땅값 건교부 개선 나서

일부 단독주택의 '건물+땅값'(공시가격)이 땅값(공시지가)보다 싸다는 본지 보도(4월 10일자 1, 4면)와 관련, 건설교통부가 대책 마련에 나섰다. 건교부는 10일 공시가격과 공시지가에 대한 조사항목을 늘리고, 검증 대상 토지를 확대해 가격의 정확성을 높이기로 했다고 밝혔다. 그러나 일부 땅과 단독주택의 가격을 기준으로 전국 공통의 계산표(비준표)에 따라 기계적으로 모든 땅과 주택 가격을 평가하는 현행 방식으로는 한계가 있다는 지적이다.

◆ 건교부 대책=문제는 소수의 지자체 공무원이 땅과 주택의 특성을 충분히 고려해 정확한 실제 가격을 평가하기가 어렵다는 점이다. 건교부는 이에 따라 감정평가사가 검증하는 개별 땅의 범위를 확대하기로 했다. 지난해엔 전체의 3분의 1에서 올해는 절반으로 늘려 잡았다.

또 지자체가 활용하는 비준표 조사 항목도 현재 16개에서 20개로 늘린다. 조사 항목에서 제외된 옥탑.지하.부속건물.부속용도.증개축 여부까지 올해부터 새로 포함하기로 했다.

◆ 남는 문제점=건교부 박상우 토지기획관은 "건물과 땅값을 합친 가격이 땅값보다 높은 경우가 대부분이지만 그 반대 현상이 발생하는 것도 사실"이라고 인정했다. 그러나 그는 "이런 특수 사례를 근거로 단독주택 공시가격을 부실투성이로 간주하는 것은 적합하지 않다"고 주장했다. 건물이 오래된 경우 철거비 등을 감안하면 공시가격이 공시지가보다 낮을 수 있다는 것이다.

하지만 지금처럼 비준표에 따라 기계적으로 계산하는 현행 방식으론 개별 토지의 특수성을 반영할 소지는 적다. 최적 이용 상태를 가정하려면 용적률.용도지역 말고도 주변의 개발 상황, 땅의 위치 등도 감안해야 하기 때문이다.

실제로 건물에 대한 가격이 주택마다 들쭉날쭉한 경우가 많다. 국내 최고가인 서울 용산구 이태원동 한 단독주택의 경우 지난해 공시가격은 85억2000만원, 공시지가는 58억176만원이었다. 건물분 가격이 27억원이나 된다는 것이다. 반면 동작구 흑석동 한 단독주택의 공시가격은 71억7000만원, 공시지가는 77억8302만원으로 건물이 오히려 땅값을 까먹고 있는 것으로 나타났다.

김준현 기자