[부동산REALESTATE] 2007 내년엔 …

중앙일보

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내년부터 내집마련 및 부동산 재테크 환경이 크게 바뀐다. 1가구 2주택자 및 부재지주에 대한 양도소득세 중과와 분양가 상한제 확대, '반값 아파트' 공급 등 새로 생기거나 달라지는 부동산 관련 제도나 정책이 적지 않기 때문이다. 신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 "내년엔 주택 및 토지 수요자들이 직접 피부로 느낄 만한 제도 변화가 적지 않다"며 "부동산 시장은 정부 정책과 제도 변경에 큰 영향을 받는 만큼 달라지는 내용을 꼼꼼히 챙기는 게 중요하다"고 말했다. 수요자들이 꼭 알아둬야 할 제도와 투자 체크 포인트는 무엇인지 정리했다.

2주택자 집 팔면 양도차익 절반은 세금

내년부터 부동산 관련 세제가 크게 강화된다. 당장 1월부터 1가구 2주택자가 집을 팔 때는 양도차익의 절반을 세금으로 내야 한다. 올해까지는 양도세 세율이 9~36% 매겨지지만 내년부터는 일률적으로 50%를 적용받기 때문이다. 토지 역시 세금 부담이 만만찮다. 부재지주 소유의 농지.임야.목장용지와 비사업용 나대지.잡종지 등을 팔 땐 양도세가 60%(주민세 포함 66%)로 중과된다.

2주택자나 부재지주가 집과 땅을 오래 보유하고 있다가 팔 때 세금을 깎아 주던 '장기보유특별공제'(3년 이상 보유 시 주택은 10~45%, 토지는 10~30% 적용)도 없어진다. 여기에다 전국 모든 주택과 토지에 대해 실거래가를 기준으로 양도세가 부과된다. 현재는 투기지역에서만 실거래가 기준 과표(課標.세금 매기는 기준)가 적용되고 있다. 하지만 2주택자라고 해서 무조건 양도세 중과 대상은 아니다. 수도권.광역시 소재 공시가격 1억원 이하 주택이나 지방 소재 3억원 이하 주택은 1가구 2주택자 중과 대상에서 제외된다.

종합부동산세 부담도 커진다. 종부세 과표 적용률이 공시가격의 70%에서 80%로 오르기 때문이다.

박정현 세무사는 "올해 집값이 크게 오른 데다 과표 적용률까지 높아지면 6억원 이상 고가주택 소유자의 세 부담은 더욱 늘어날 수밖에 없다"고 말했다. 재산세와 종부세의 경우 과세 기준일인 6월 1일 현재 부동산을 보유한 사람이 그해의 세금을 내게 된다. 따라서 부동산을 사려는 사람은 6월 1일 이후에, 팔려는 사람은 6월 1일 이전에 거래하는 것이 유리하다.

신축주택에 대한 '1가구 1주택 비과세 특례제도'도 내년 12월 31일 폐지된다. 따라서 1998년 5월 22일~1999년 말, 2000년 11월 1일~2003년 6월 말 기간에 지어진 신축주택 최초 입주자로서 1가구 2주택자는 내년 말까지 기존 주택을 팔아야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다.

분양가 상한제 도입, 커지는 청약통장 매력

내년 9월부터 민간 아파트도 원가에 적정 수익률을 더해 분양가를 정하는 분양가 상한제 적용을 받는다. 적용 대상은 공공택지 내 아파트는 물론 재개발.재건축.주상복합아파트를 포함한 민간택지에서 분양되는 모든 민영주택이다. 이로써 1999년 1월 전국의 모든 아파트를 대상으로 도입된 분양가 자율화는 8년8개월 만에 종지부를 찍게 됐다.

분양가 상한제 도입으로 분양가가 크게 낮아질 것으로 보인다. 정부는 20% 정도의 인하 효과를 기대하는 것 같다. 이 제도 실시로 인해 청약통장 매력이 커지므로 통장이 없는 사람은 서둘러 가입해 놓는 게 좋다. 하지만 공급 위축 등 부작용도 적지 않아 시행까지는 상당한 진통이 예상된다.

'반값 아파트' 공급 방안으로 논의돼 온 토지임대부 분양(주공 등 공공기관이 택지를 개발해 소유하고 청약자에게 아파트 건물만 분양하는 방식)과 환매조건부 분양제(토지와 건물을 싼값에 분양하는 대신 나중에 팔 때는 반드시 공공기관에 되팔아야 하는 방식)도 내년 중 시범 실시된다.

경기도 파주 운정, 수원 광교, 김포신도시 등이 후보지로 꼽힌다. 하지만 재원 조달과 부지 확보 등의 측면에서 여러 가지 문제점을 안고 있어 정책의 성공 여부는 좀 더 지켜봐야 할 것 같다.

실거래가 신고 안할 땐 과태료가 취득세의 최대 3배

내년 하반기부터 아파트 분양권이나 재건축.재개발아파트 입주권(주거환경개선사업지는 제외)을 사고팔 때도 실거래가로 신고해야 한다.

이에 따라 파는 사람은 양도세가, 사는 사람은 취득.등록세 부담이 늘어날 전망이다. 신고 대상은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합 아파트다. 상가나 오피스텔 분양권은 제외된다.

이르면 7월부터 부동산 거래를 할 때 의무적으로 해야 하는 실거래가 신고 기간이 현재의 30일에서 60일로 늘어난다.

계약 이후 계약사항 변경 등의 사유가 빈발해 신고 일정이 빠듯하다는 지적에 따른 것이다.

신고기간 안에 신고하지 않으면 취득세의 최대 세 배까지 과태료를 내야 한다.

바뀌는 주택법 …'알박기'사라질까 관심

고가 보상을 노린 속칭 '알박기'가 토지시장에서 사라질지도 관심사다. 개발지역에 미리 땅을 사둔 뒤 건설업자에게 비싸게 되파는 '알박기'를 막기 위한 주택법 개정안이 이달 22일 국회를 통과, 내년 1월부터 시행되기 때문이다. 개정안은 주택건설사업계획 승인을 위해 우선 확보해야 하는 대지의 비율을 90%에서 80%로 완화했다. 또 사업자가 행사하는 매도청구권에서 제외되는 대상을 '지구단위계획 결정고시일 3년 이전에 소유권을 확보한 경우'에서 '10년 이전에 확보한 경우'로 강화했다. 또 이르면 3월부터 땅 주인은 공익사업에 따른 토지 보상을 현금 대신 '대토'(조성 용지)로 보상받을 수 있다. 다만 대토로 보상받은 토지는 본인 앞으로 소유권 이전 등기를 할 때까지 전매할 수 없다. OK시골 김경래 사장은 "현금 대신 대토로 보상받는 사람이 많으면 그만큼 현금 유동성이 줄어 주변지역 부동산시장 안정에도 기여할 것"이라고 말했다.

조철현 기자