증여는 54%·61% 폭증, 매매는 위축시킨 대형 부동산 대책

중앙일보

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치솟는 부동산 가격을 잡기 위해 정부가 양도소득세 등을 크게 올리는 특단의 대책을 내놓았지만 되려 ‘매물 잠김’ 현상이 심화한 것으로 나타났다. 다주택자들은 ‘버티기’에 들어갔고, 보유세 부담 등에 따라 매도 대신 증여를 선택하는 사례가 크게 늘었다.

24일 유경준 국민의힘 의원이 한국부동산원 부동산 거래현황을 분석한 결과에 따르면 2017년 8ㆍ2 부동산 대책 발표 이후 이듬해 4월 법 시행까지 약 8개월간 서울 지역의 주택 매매 건수는 1만6386건을 기록했다. 1년 전(1만6527건)보다 0.8% 줄었다. 당시 정부는 양도세 중과를 9년 만에 다시 도입했다.

7·10대책 이후 서울 지역 주택 매매·증여. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

2020년 7ㆍ10 부동산 대책 발표 이후 이듬해 6월 법시행까지 약 11개월간 서울의 주택매매 건수도 1년 전(1만4607건)보다 6.7% 감소한 1만3627건이었다. 당시 정부는 다주택자의 양도세 중과세율을 10%포인트 올렸고, 종부세율도 인상했다. 정부에서 다주택을 처분해 1주택자가 되지 않으면 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 경고를 보낸 것이지만, 다주택자들은 집을 팔지 않고 버티기에 들어간 것으로 해석된다.

반면 서울의 주택 증여는 8ㆍ2 부동산 대책 발표 이후 8개월간 1166건에서 1796건으로 54% 늘었고, 7ㆍ10 부동산 대책 발표 이후 11개월 동안은 1963건에서 3151건으로 60.5% 증가했다. 보유세를 내거나 부동산을 매각해 높은 양도세를 물 바에야, 차라리 자녀에게 증여하는 다주택자가 그만큼 늘었다는 의미다.

8·2대책 이후 서울 지역 주택 매매·증여. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

이런 '매물 잠김' 현상의 원인은 복합적이다. ▶공급 부족으로 아파트 가격이 더 오를 것이라는 예상 ▶매각 시 양도세 중과에 따른 세금 부담 ▶거래절벽에 따른 매도 어려움 등이 배경으로 꼽힌다. 이에 따라 거래량은 줄고, 아파트 가격은 급등하는 현상이 지속하고 있다.

유경준 국민의힘 의원은 “정부의 대대적인 부동산 대책 발표 이후에 오히려 증여가 급증하고 거래가 감소했다는 것은 정부의 대책이 전혀 효과를 내지 못하고, 시장에 불신만 초래하고 있다는 증거”라며 “정치적으로는 집값에 따라 국민을 갈라치기 하고, 경제적으로는 세금을 뽑아내기 위한 수단으로 세제를 사용하는 것이 아닌가 싶다”라고 비판했다.

시장이 원하는 주택 공급이 부족한 상황에서, 이처럼 세 부담을 늘리는 것만으로 매물을 끌어낸다는 정책은 한계가 있다. 하지만 더불어민주당의 스탠스에는 변함이 없다. 민주당은 이번 주부터 부동산 장기보유 특별공제를 줄이는 내용의 소득세법 개정안의 국회 논의를 본격화한다.

우선 양도차익에 따라 적용하는 공제율을 달리한다. 1주택 장기 보유자라도 초고가 주택을 보유해 많은 양도차익이 생겼을 때는 세금 부담을 더 무겁게 가져가겠다는 것이다. 장기보유 특별공제를 산정할 때 기산점도 해당 주택의 ‘최초 취득 시점’에서 주택 보유자가 ‘최종 1주택이 된 시점’으로 바뀐다. 2023년부터는 해당 주택을 오래 보유ㆍ거주하더라도 다주택자로 있었던 기간은 인정하지 않겠다는 것이다.

이는 시장에 2022년 말까지 다주택ㆍ고가주택을 처분하라는 신호를 보낸 것으로 해석된다. 하지만 앞선 8ㆍ2대책, 7ㆍ10대책 때처럼 ‘매물 잠김’이 더 심해지는 등 부작용이 커질 것이라는 분석이 나온다. 이를 뒷받침할 실효성 있는 공급대책이 눈에 띄지 않는 데다, 정책당국과 사전 이견조율 절차도 거치지 않았다는 점에서다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “주택 가격은 계속 오르고 있고, 집을 팔더라도 장기 보유에 대한 혜택이 줄다 보니 다주택자가 집을 내놓을 유인이 사라지게 됐다”며 “내년 대통령 선거 이후 부동산 정책 변화에 대한 기대만 더 커지며 매물 잠김 현상만 심해질 것”으로 전망했다. 이어 심 교수는 “세제는 세입ㆍ세출 예산, 장단기 효과를 고려해 신중하게 개편해야 하는데 기재부 협의도 거치지 않은 여당의 오락가락 개편으로 양도세 등이 누더기가 되고 있다”고 덧붙였다.

세종=손해용·조현숙 기자 sohn.yong@joongang.co.kr