18일부터 4년 단기임대 및 8년짜리 아파트 장기일반매입임대 제도가 폐지된다. 기존에 등록한 임대주택의 경우 임대의무 기간이 끝나면 자동으로 등록이 말소된다. 이와 함께 앞으로 매매한 주택을 임대주택으로 등록하려면 아파트를 제외한 단독주택·다세대·다가구·오피스텔 등에 한해 10년 임대의무로만 등록할 수 있다.
바뀌는 등록임대제도 개정안 Q&A #4년·8년 임대 폐지, 10년만 가능 #아파트 매입임대 불가, 건설임대만 #기존 사업자 임대기간 끝나면 말소 #상한제 아파트 최대 5년 거주해야
정부가 7·10대책으로 발표한 등록임대 제도 개편의 후속 조치다. 국토부는 이런 내용을 담은 민간임대주택에 관한 특별법 개정안이 11일 국무회의 의결을 거쳐 18일 공포 후 즉시 시행된다고 밝혔다.
개정안이 시행되면서 김현미 국토부 장관이 장려했던 등록임대사업자 제도가 거의 폐지 수순을 밟게 됐다. 김 장관은 2017년 “세제, 금융 혜택 드릴 테니 다주택자 분들 임대사업자로 등록하면 좋겠다”며 임대사업자 등록을 장려했다.
주택법 개정안도 이날 국무회의를 통과했다. 내년 2월 19일부터 민간택지의 분양가 상한제 적용 아파트를 분양받으면 최대 5년간 의무적으로 거주해야 한다. 국토부는 조만간 시행령 및 시행규칙을 개정해 최대 5년 범위 안에서 구체적인 의무 거주 기간을 정할 방침이다.
등록임대 사업자 추이
이에 따라 분양가 상한제가 시행되고 있는 서울 강남·서초·송파 등 13개 구 전체 동과 강서·노원·동대문·성북·은평구 내 37개 동, 경기 광명·하남·과천 일부 동 등에서 아파트를 분양받으면 준공 후 집주인이 직접 들어가 살아야 한다. 이 지역의 새 아파트 전세 물량은 씨가 마를 전망이다.
18일 시행되는 등록임대 제도를 Q&A로 정리했다.
- 뭐가 바뀌나.
- “4년 단기 임대, 8년 아파트 장기일반매입임대는 신규 등록을 할 수 없다. 기존에 등록한 단기임대를 장기임대로 전환할 수도 없다. 폐지되는 유형으로 등록한 기존 임대주택은 법 시행 이후 임대의무 기간이 끝나면 자동으로 등록이 말소된다. 법 시행 전에 임대의무 기간이 지난 주택은 시행과 동시에 등록 말소된다. 폐지유형으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무 기간 내에도 자발적으로 등록 말소할 수 있다. 임대의무 기간을 지키지 않아도 과태료(가구당 3000만원)를 부과하지 않는다.”
- 남아 있는 제도는.
- “신규 등록할 때 주택을 사서 임대 놓는 매입임대의 경우 아파트를 제외하고 10년 등록만 가능하다. 도시형생활주택처럼 건축법상 아파트로 규정된 주택은 안 된다. 단 지어서 임대하는 건설임대의 경우 아파트도 가능하다. 공공지원 임대제도는 그대로 유지한다.”
- 혜택은.
- “건설 임대는 기존 혜택을 다 유지한다. 매입형 임대의 경우 2018년 9·13 대책 이후부터 조정대상 지역에서 신규 취득한 주택은 면적에 따른 취득세·재산세·임대소득세 혜택만 남았다. 종부세 합산배제와 양도세 중과 배제는 9·13 대책으로 이미 사라졌다. 또 올해 6월 18일 이후 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택도 종부세 과세가 된다. 양도세 중과는 내년 1월 1일부터 적용된다.”
- 민특법상 임대유지 기간 요건(4·8년)과 세법상 불일치하는 세제 혜택(5·10년)은 어떻게 적용하나.
- “의무기간과 상관없이 임대 등록일부터 말소일까지 소득·법인·종부세 감면 혜택을 유지한다. 의무임대 기간의 절반만 채워도 양도세 혜택을 그대로 준다. 단기임대라면 2년 6개월 이상, 장기임대라면 4년 이상 요건을 충족하면 된다. 단 7·10 대책 발표 전에 등록한 임대사업자에게만 해당한다.”
- 임대사업자 의무 어떻게 더 강화되나.
- “임차인이 임대보증금을 떼일 우려가 없도록, 모든 등록임대주택의 임대보증금 보증가입이 의무화된다. 기존 등록주택은 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용된다.”
한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr
