"집주인과 전세 빼기로 해도, 세입자가 통보하면 계약 연장" [임대차3법 Q&A]

중앙일보

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부동산 자료사진. 뉴시스

계약갱신청구권제와 전월세상한제, 전월세신고제 도입을 골자로 하는 임대차3법이 지난 28~29일 이틀 동안 거여(巨與)인 민주당이 주도해 국회 상임위를 모두 통과했다. 세입자의 계약갱신 요구 강화와 이를 거절하기 위한 집주인의 실거주 증명, '5%룰' 등의 도입으로 전·월세 시장에 큰 변화가 일어날 것으로 전망된다.

계약갱신청구권제와 전월세상한제는 국회 본회의 등을 거쳐 이르면 다음 주에는 시행될 전망이다. 집주인과 이미 방을 빼기로 합의했는데 갱신을 요구할 수 있는지, 집주인이 월세를 10% 올렸는데 이 경우 세입자는 어떻게 요구할 수 있는지 등 임대인과 임차인 사이에서 쟁점이 될만한 사안을 질문과 답변으로 정리했다.

세입자라면

현재 전세 거주 중이지만 이미 한 차례 갱신해 2년 이상 살고 있다. 이 경우 또 계약을 맺자고 요구할 수 없나.

아니다. 또 요구할 수 있다. 이전에 몇 번이나 계약을 갱신했는지와 관계없이 계약갱신청구권은 법 시행 뒤 한 차례 2년 연장을 요구할 수 있다.

올해 10월 전세 계약이 끝난다. 집주인은 3개월 전인 7월 들어 이미 재계약 의사가 없음을 통보해온 상황이다. 계약 연장이 불가능한가.

연장이 가능하다. 법 시행일 기준, 기존 계약이 1개월 이상 남아있다면 세입자는 계약이 끝나는 시점 1개월 전까지 계약연장 의사를 통보하면 된다.

집주인이 계약 해지를 통보하고 다른 세입자를 받았다. 이 경우에도 기존 세입자가 보호받을 수 있나.

그렇지 않다. 기존 세입자는 계약갱신을 요구할 수 없다. 이 경우 새로운 세입자가 보호받게 된다.

집주인이 개정법 시행 전 계약 해지를 통보하고 집을 임대가 아닌 매매를 했다. 이 경우엔 기존 세입자가 보호받을 수 있나.

아니다. 매매의 경우에는 해당하지 않는다. 다만, 새로운 집주인이 직접 거주하지 않고 임대를 하는 경우 기존 세입자는 새 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있다.

현재 전세 계약이 끝나고 새 집에 전세로 들어갈 계획이다. 이 경우에도 5%룰로 보호받을 수 있나

아니다. 새로운 계약에는 5%룰이 적용되지 않는다.

29일 오전 서울 송파구 아파트 단지의 한 부동산 사무소에 매물 정보란이 비어 있다. 뉴스1

집주인이라면

집주인이 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유는 본인 거주에만 해당하나.

본인 및 직계존속·비속의 거주일 경우 해당한다. 기존 세입자는 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있다.

기존 세입자의 갱신요구를 거절하고 본인이 실거주할 경우 기간은 얼마나 되나.

2년이다. 세입자의 갱신요구를 거절하지 않았을 경우 세입자가 거주했을 기간과 같다. 이 기간을 채우지 않고 새 세입자를 들이는 경우 손해배상의 대상이 될 수 있다.

손해배상 규모는 어떻게 계산되나.

3개월 치 월세 금액, 전세의 경우 금리를 기준으로 한 월세 환산 금액, 혹은 집주인이 새로운 세입자에게 전·월세를 주면서 받은 임대료에서 기존 세입자의 임대료를 뺀 금액의 2배, 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수로 계산된다.

임대료 5% 규제(5%룰)의 계산 방식은?

정부 등록임대주택 사이트 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 쉽게 알 수 있다. 예를 들어 집주인은 50만원에 월세를 사는 세입자에게 재계약을 하려면 60만원을 내라고 할 수 없다. 5% 범위를 넘어서기 때문이다. 또 인상 한도에 대해서도 지자체장이 물가, 주택수급 상황 등을 고려해 조례를 통해 5% 이내에서 정할 수 있도록 해 5%만큼 올릴 수 없게 될 가능성도 있다.