한강보단 역세권, 그위에 '초품아'…같은 단지내 2억 차이

중앙일보

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안장원 기자

안장원의 부동산 노트

서울 한강변 아파트. 한강 조망권을 갖춘 아파트값이 높게 형성되지만 이보다 더 비싼 '프리미엄'이 있다.

한강을 바라다보는 ‘조망권’, 지하철역 옆 ‘역세권’, 학교 인근 ‘학세권’. 이 셋은 부동산 투자의 주요 키워드로, 집값을 주도하는 '프리미엄'이다. 이들 중에서도 어느 게 부동산 가치가 가장 높은지 비교해봤다.

[안장원의 부동산노트] #집값 주도하는 '3대 프리미엄' #한강 조망권·지하철 역세권·학교 옆 학세권 #같은 단지, 같은 주택형 공시가격 비교해보니

한강·지하철역·학교를 모두 갖춘 단지를 찾기 힘들다. 웬만한 규모의 단지는 두 가지 조건을 갖추기도 어려운데 셋 다 충족하기는 더더욱 쉽지 않다. 다행히 서울 잠실 일대에 한강과 지하철역·학교를 끼고 있는 단지들이 있다.

같은 단지 내 같은 주택형의 몸값으로 조망권 등의 가치를 잴 수 있다. 실거래가는 시기·층수 등이 일치하는 경우가 거의 없고 거래 사정에 따라 가격 차가 커 서로 직접 비교하기가 어렵다.

지난달 말 확정해 이달 말까지 열람 중인 아파트 공시가격이 제격이다. 매년 1월 1일 기준으로 산정하는 공시가격은 모든 가구에 매겨지기 때문에 같은 단지, 같은 주택형, 같은 층의 조건으로 비교하기 적합하다.

조망권·역세권 공시가 역전

공시가격 조사 결과 조망권 위에 역세권, 역세권 위에 학세권인 것으로 나타났다. 학세권 중에서도 초등학교가 최고다.

5600여가구의 잠실엘스. 한강 옆이고 지하철 2호선이 지난다. 84㎡(이하 전용면적) 꼭대기 층 기준으로 한강 조망이 나오는 동의 올해 공시가격이 14억9100만원이다. 지하철 2호선 잠실새내역 옆 동 공시가는 15억700만원이다. 역세권이 1600만원 더 비싸다.

정부는 올해 공시가 15억원 정도의 현실화율(시세 반영률)이 75%라고 밝혔다. 현실화율을 적용하면 시세가 각각 19억8800만원과 20억930만원으로 2100여만원 격차다.

한강 조망권 동에서 지하철역까지 걸어서 10분 정도 걸린다. 주택 수요자는 한강 조망권을 누리지 못하는 대신 출근 시간 10분을 아끼는 데 2100여만원을 더 쓴다는 말이다.

잠실엘스 옆 리센츠도 마찬가지다. 잠실새내역 옆 동 84㎡ 공시가가 14억6200만원으로 한강을 볼 수 있는 동 14억4700만원보다 1500만원 더 높다. 시세 2000만원 차이다.

그런데 잠실엘스와 리센츠에서 과거엔 조망권 공시가격이 더 높다가 근래 역전됐다. 잠실엘스에선 지난해만 해도 조망권 공시가격(11억7600만원)이 1600만원 더 비쌌다. 리센츠에선 2017년까지 한강 조망권이 우세하다 2018년 같아진 뒤 지난해부터 역세권으로 기울었다.

한국감정원 관계자는 “교통 편리성이 강조되고 출퇴근 시간이 중요해지면서 역세권 가치가 올라갔다”고 말했다.

잠실 일대 아파트의 한강 조망권이 남향이 아니고 북쪽으로 주방 등에서 일부 제한적이라는 한계도 있다. 거실에서 한강을 내려다보는 조망권이면 얘기가 다를 수 있다는 말이다. 아쉽게도 한강 주변에 남향 한강 조망권과 지하철 역을 모두 갖춘 대단지가 없다.