[박원갑의 부동산 돋보기]노후에 부동산 투자하려면…'4S' 지켜라

중앙일보

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노후에는 부동산 자산 관리를 돌다리를 두들겨 보고 건너듯 해야한다. 사진은 국내에서 가장 오래된 돌다리로 알려진 충북 진천의 농다리

노후 부동산 자산관리는 이익·손실에 대한 접근과 투자 방식에서 젊은 시절 부동산 재테크와 차이가 난다. 노후 부동산 자산 설계는 수익보다 안전하게 꾸려야 한다. 공격보다 수성 전략이 되어야 한다.

공격보다 수성 전략 #돌다리 두들기는 심정으로 #수익형은 한 시간 이내에 #주택연금 가입은 늦게

노후자산관리의 최대의 적은 조바심이다. 수명이 길어지고, 또 시장은 수시로 출렁이므로 투자할 기회는 앞으로도 많다. 이런 점에서 노후 부동산 자산관리에서 4S(Safe, Simple, Slim, Slow) 원칙을 제시한다.

Safe: 고수익보다 보험

나이가 든다는 것은 노화가 진행되면서 인지능력도 젊었을 때보다 떨어진다는 뜻이다. 인지능력에는 지식, 사고력, 문제 해결력, 비판력, 창의력 등 정신 능력이 포함된다.

더욱이 70세 이후에는 건강을 자신할 수 없다. 재산을 잃지 않기 위해 무리한 투자보다 평균 수익률 개념으로 접근해야 한다. 남들 버는 만큼만 번다는 보수적인 생각으로 접근해야 한다는 뜻이다.

부동산에서도 부침이 심한 핫플레이스 상가, 손바뀜이 잦은 개발예정지 토지 거래는 피하는 것이 좋다. 오히려 개발이 끝나 안정화 단계에 접어든 기존 도시의 상가, 투기적 수요보다 실수요가 두터운 부동산, 현금흐름이 충실한 안전 부동산을 사는 게 좋다.

‘부자는 시장에서 부를 늘리지 않고 유지한다’는 말이 있다. 즉 가진 돈을 시장에서 탈탈 털리지 않고 지키는 능력이 부자의 생각이고, 노후에 가장 새겨들어야 할 금언이다.

Simple:간단명료해야 오래간다

나이가 들면 대체로 복잡한 것을 싫어한다. 마음이 편안하기 위해서는 간단명료해야 한다.

노후에는 부동산 여러 건을 갖고 있으면 관리 측면에서 비효율적이다. 사는 집을 빼고 1채, 많아야 2채를 넘지 않는 게 좋다. 여윳돈이 생길 경우 부동산 가지 수를 늘리기보다 그 돈으로 차라리 좋은 입지의 우량 부동산으로 갈아타는 게 낫다.

수익형 부동산의 위치도 사는 곳에서 버스로 1시간 이내 오갈 수 있는 거리가 좋다. 수익형 부동산은 마치 애완견 키우듯 관심을 갖고 잘 보살펴야 한다. 예기치 않은 위험은 통제영역을 벗어날 때 발생한다. 부동산도 남의 말만 듣고 투자하는 것은 위험천만하다. 잘 모르는 데 투자하는 게 투기다.

Slim:분산보다 압축

부동산을 사기 위해서는 목돈이 들어가므로 큰 부자가 아닌 이상 분산투자는 엄두를 낼 수 없는 일이다. 금융자산은 수십만원 쌈짓돈으로도 예금·채권·주식·파생상품에 각각 나눠 가입할 수 있지만, 부동산은 작아도 억 단위이다.

노후 부동산 투자는 '압축'이 유리하다.

마음에 드는 물건을 사려면 어느 정도 돈이 모여야 한다. 분산 투자라는 공식에 얽매일 경우 싼 비지떡을 여러 개 사는 오류를 저지를 수 있다. 다주택자에게 불리하게 돼 있는 세금 제도 역시 고려되어야 한다.

부동산은 관리하기가 여간 번거로운 게 아니다. 여러 곳에 벌려 놓으면 방치하기 쉽다. 가령 부산 거주자가 서울·울산·인천·대전에 분산 투자할 경우 수시로 바뀌는 세입자 관리와 수선이나 임대료 연체 문제로 골치를 썩일 것이다.

백화점 쇼핑하듯 여기저기 부동산을 쇼핑했다가는 나중에 팔리지 않아 오히려 무거운 짐이 될 수 있다. 부동산도 ‘시기 분산’이 필요할지 모르지만, 상품과 지역에서는 집중이 더 낫다.

Slow:조급증이 일을 그르친다

주변을 둘러보라. 노년에 나락으로 추락한 사람은 대부분 자신을 지켜주는 최후의 언덕이라고 할 수 있는 밑천을 잃어버리기 때문이다. 주로 원금을 잃어버리는 이유는 성급함 속에 무리한 투자를 하는 데서 비롯된다. 하루라도 더 늙기 전에 원금을 더 불려놓아야 한다는 ‘빨리빨리’ 생각들이 일을 망친다.

자료: 한국주택금융공사

은퇴 공포에 짓눌러 지나치게 호들갑을 떠는 것 역시 피해야 한다. 월세 받기를 위한 부동산 자산 재설계는 돈이 어느 정도 모이는 퇴직 무렵으로 늦춰도 괜찮다. 월세는 월급이 나오지 않을 때 받는다는 생각을 하는 것이다.

주택연금 가입 시점도 잘 판단해야 한다. 주택연금은 만 60세 이상(주택소유자 또는 배우자)의 고령자가 집을 담보로 맡기고 자신의 집에서 살면서 연금을 받는 구조다. 주택연금 월 지급금은 연금소득으로 분류하지 않는 데다 가입조건도 많이 완화되어 고령자에게는 매력적인 노후 대비책인 것은 분명하다.

그리고 비표준화된 수익형 부동산을 투자할 때에는 적어도 3번 이상 현장 답사를 통해 확신을 들 때 매입하는 것이 좋다. 철학자 프리드리히 니체는 "몸은 커다란 이성"이라고 했다. 책상에 앉아 계산하는 데 그치지 말고 다리품을 팔아 현장에서 온몸으로 느껴라. 그리고 가슴이 떨린다면 매수를 해도 좋다. 요컨대 노후 부동산 자산관리는 너무 서두르는 것보다 한 템포 늦추는 게 시행착오를 줄이는 길이다.