재건축 개발부담금 적용기준 오락가락

정부가 3.30대책의 하나로 도입하기로 한 재건축 개발이익부담금이 혼란스럽다. 적용기준이 오락가락하면서 기준에 대한 논란이 일고 있다.

예상과 달리 개발부담금 타격이 강남권보다 강동구에서 더 클 것이란 예상이 나오면서 대책이 변죽만 울리는 게 아니냐는 지적도 나온다.

◆집값 상승률 논란=정상 집값 상승분의 기준인 집값 상승률이 논란거리다. 집값 상승분은 부담금에서 제외되므로 사업성을 가늠하는 중요한 요소다.

재건축 조합 등은 당초 아파트 가격 상승률로 받아들였다. 정부는 대책 발표 때 재건축 대상 단지가 일반 아파트에 비해 크게 올랐다는 배경설명과 함께 개발이익 환수의 필요성을 제기했기 때문이다.

민간컨설팅 업체 등이 아파트값 상승률을 근거로 추산한 부담금이 예상보다 적게 잇따라 발표되자 정부가 뒤늦게 정상 집값 상승률은 아파트.단독주택.연립 등 전체 주택가격 상승률이라고 못박았다. 건설교통부는 "재건축을 통해 일반 아파트뿐 아니라 단독주택.다세대 등 재건축 이외의 모든 주택과 비교해 초과이익을 얻었기 때문에 전체 주택을 대상으로 해야 한다"고 설명했다.

하지만 재건축조합 등은 "아파트 집값 상승률보다 전체 집값 상승률이 낮기 때문에 정부가 공제 대상인 정상 집값 상승분을 줄이기 위해 기준을 바꾼 것"이라며 반발하고 있다. 실제로 지역에 따라 아파트값 상승률이 전체 집값 상승률보다 최고 50% 이상 높다.

착수시점(추진위 구성)과 종료시점(준공)의 주택가격을 정하는 공시가격의 형평성도 도마에 올랐다. 강남권 재건축 단지들에 추진위가 구성된 2003년 하반기 공시가격 반영률은 시세의 60%대였지만 시세반영률을 높이는 정부의 방침에 따라 재건축이 끝날 2010년께는 90% 이상으로 올라갈 예정이다. 올 1월 1일 공시가격의 시세반영률은 80%에 가깝다.

◆건축비 기준 불확실=부담금에서 빠지는 개발비용의 하나로 비중이 가장 큰 건축비를 두고 정부와 조합 간 줄다리기가 벌어질 수 있다. 정부가 공사비 상한선 도입을 검토하고 있기 때문이다.

정부 관계자는 "원칙적으로는 조합이 제시한 실비를 인정할 방침이지만 필요하다면 상한선을 둬서라도 건축비 과다 책정을 막을 것"이라고 설명했다.

문제는 정부에서 건축비 산정의 기준으로 잡을 가능성이 큰 기본형 건축비와 조합에서 주장하는 실제 공사비의 차이가 크다는 것이다. 정부가 분양가 상한제에 적용하는 기본형 건축비는 평당 500만원선인 데 반해 조합이 제시하는 공사비는 평당 550만~600만원이다. 강남권 재건축 조합 관계자는 "마감재.평면 등 품질 수준을 어떻게 하느냐에 따라 건축비는 훨씬 더 들어갈 수도 있다"며 "정부가 기본형 건축비 수준으로 건축비를 제한한다면 품질이 떨어지는 집을 지으라는 것"이라고 말했다.

◆강동지역 부담 클 듯=서울 강동구의 부담금이 강남권보다 더 무거울 수 있다는 전망이 나온다. 고덕주공.둔촌주공 등은 강남권 재건축 아파트와 비교해 추진위 구성 시기가 2003년으로 비슷하지만 강남권보다 늦게 재건축 바람이 불면서 추진위 구성 이후의 가격 상승세는 훨씬 강했다. 고덕 주공단지의 경우 추진위 구성 이후 올 초까지 공시가격 상승률이 80% 정도다. 이 기간 강남.송파구 내 재건축 단지의 상승률은 50% 이하였다. 반면 부담금 공제액을 좌우하는 정상집값 상승률은 강동지역이 낮다. 국민은행에 따르면 2003년 9월 이후 지난달까지 강동구 전체 집값 상승률은 9.4%였으나 강남.서초.송파구는 20%가 넘었다.

강남구 등엔 재건축 추진 단지가 많아 재건축 단지 가격 상승이 전체 집값에 미치는 영향이 크지만 강동구의 경우 재건축 추진 단지가 적어 '홀로 상승세'를 탔기 때문이다.

안장원 기자