◆ 부담금 많으면 1억원대 될 듯=오는 8월부터 관리처분인가 신청 이전단계 단지에 적용되는 개발부담금은 중고층보다 저층단지에서, 배정받는 평형이 클수록 무거워진다. 저층단지와 큰 평형의 집값 상승폭이 크기 때문이다. 정부는 개발이익이 3억원 이상이면 1억원이 넘는 부담금을 물어야 할 것으로 추산했지만 조합원당 억원대의 부담금이 나올 단지는 많지 않을 것 같다.
2003년 하반기에 추진위가 대부분 구성됐는데 이때는 2001~2003년 집값 급등세의 막바지였다. 공시가격 기준으로 송파구 잠실5단지 35평형의 경우 추진위 구성 이후 2년간 36% 올랐던 데 비해 그 전 2년간은 100%나 뛰었다. 부담금제 시행 전에 추진위를 구성한 단지는 시행 이후 기간에 대해서만 적용받는다. 개발이익이 1억원이고 추진위 구성~준공 6년, 시행 이후~준공이 3년이면 절반인 5000만원에 대해서만 부담금이 매겨지는 것이다. 2003년 추진위 구성 때 5억원이던 강남구 저층 A아파트 19평형 조합원이 2010년 32평형(평당 3300만원 가정)의 새 집에 들어가는 경우 가격차이는 5억5600만원이다. 이 기간 강남구 집값이 40% 오른다면 자연적인 집값 상승분 2억원과 추가부담금 등 개발비용 1억5000만원(업계 추정치)을 뺀 개발이익은 2억600만원이다. 전체 사업기간 7년 중 4년만 적용한 실제 개발이익은 1억1000여만원(2억600만원×4/7)다. 정부가 1억원의 개발이익에 추산한 부담금은 1600만원이다. 중고층은 일반분양분이 거의 없어 저층보다 개발비용이 더 많이 들어가 부담금이 더 작을 것으로 예상된다.
◆ 사업 서두르거나 아예 늦추거나=현재 사업승인을 받은 단지들이 부담금을 피하기 위해 사업을 서두를 것으로 보인다. 지난해 사업승인을 받고도 조합원 추가부담금 갈등으로 사업이 지지부진한 서초구 잠원동 한신5차 등 중층단지들이 바빠질 것 같다. 건축심의를 통과한 강동구 고덕주공1단지도 부담금 피하기에 주력키로 했다. 고덕주공1단지 양한준 조합장은 "이 달 중 사업승인을 신청해 5월에 승인받고 6월 관리처분총회를 열어 7월 말까지 관리처분을 신청하면 된다"고 말했다. 부담금을 피하지 못하는 단지들도 사업을 빨리 끝내는 게 낫다. 부담금제 시행 이후에서부터 준공까지의 기간이 오래 걸릴수록 집값은 더 오를 가능성이 크고 부담금을 적용하는 기간도 늘어나기 때문이다. 하지만 마음과 달리 사업속도를 내기 어려운 단지가 적지 않다. 강동구 둔촌주공, 강남구 개포지구 단지 등은 용적률이 결정될 때까지 손을 놓고 있어야 한다. 강남구 은마와 송파구 잠실주공5단지 등은 안전진단 문턱도 넘지 못했다.
◆ 부담금 배분 골치=조합은 관리처분 때 기준을 세워 조합원별로 부담금을 배분하는데 만만찮은 일이다. 정부는 대지지분 등 대략적인 기준을 제시할 방침이지만 조합원들의 이해를 조율하는 데 한계가 있을 것 같다.조합원 개인에 따라 이해관계가 복잡하기 때문이다. 매수시점이 서로 달라 보유기간에서 차이가 난다. 강동구 고덕동 재건축조합 관계자는 "오른 값에 매입함으로써 개발이익이 적은 조합원도 부담금을 똑같이 낸다면 형평성에 어긋나지 않겠느냐"고 말했다.
안장원 기자
