오피스텔 주춤, 상가·꼬마빌딩 몸값 상승

부동산 전문가 3인의 수익형 부동산 전망

최근 수익형부동산을 바라보는 전문가들의 시각은 엇갈린다. ‘수익형부동산에 쏠렸던 자금이 줄고 있다’라는 비관론과 ‘여전히 인기가 많다’는 낙관론이다. 수익형부동산이란 주기적으로 임대 수익을 얻을 수 있는 부동산으로 오피스텔·상가·빌딩·소형아파트 등이 있다. 지난 2~3년 새 저금리가 지속되자 은행 금리보다 2~3배 수익률이 높은 수익형부동산에 자금이 몰렸다.

고정 수입이 있는 30대, 40대는 #임대수익보다 토지 가치에 투자

김연화 IBK기업은행 부동산팀장은 “요즘 전국적으로 택지개발지구가 조성되고 젠트리피케이션(임차료 상승으로 가게 내몰림) 현상으로 인기 상권이 빠르게 바뀌다 보니 과거처럼 안정적으로 임대료를 받는 게 쉽지 않다”고 말했다. 특히 금리 인상 가능성이 변수로 작용한다고 덧붙였다. 대출금리가 오르면 임대소득은 쪼그라들고 자칫 역마진을 낼 수도 있어서다. 반대로 수익형부동산은 여전히 인기가 많다고 보는 전문가도 많다. 양용화 KEB하나은행 부동산팀장은 “시장이 안 좋아지면 매물도 나오고 가격도 떨어져야 하는데 큰 변동이 없다”면서 “고액자산가들은 여전히 50억원 이상의 빌딩 투자에 관심이 많다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원 역시 “마땅한 투자처가 없기 때문에 은행 이자수익에 의존하던 베이비부머까지 부동산을 사들이고 있어 수요는 줄지 않을 것”이라고 덧붙였다.

하지만 투자 자산군에 대한 점검은 필요하다는 데 입을 모았다. 대표적인 수익형부동산 상품인 오피스텔 수익률이 하락하고 있어서다. 부동산 정보 제공 업체인 부동산114에 따르면 올 1분기 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 5.39%로 1년 전보다 0.25%포인트 하락했다. 같은 기간 서울은 0.22%포인트 떨어진 5.06%를 기록했다. 양용화 팀장은 “간신히 평균 임대수익률 5%대를 유지하고 있지만 강남 3구인 강남·서초·송파구는 이미 4.9%대까지 하락했기 때문에 더 내려갈 수 있다”고 봤다. 오피스텔 임대수익률이 흔들린 건 공급 영향이 크다. 서울은 2011년부터 연간 1만여 실이 공급되더니 지난해 약 1만9000실이 공급됐다. 전국 공급량의 27%를 차지한다. 양 팀장은 “오피스텔 대안 투자처로 소형아파트가 주목 받고 있다”고 말했다. 평균 임대수익률은 3~4%대로 오피스텔보다 낮지만 장기적으로 시세차익을 기대할 수 있다는 점에서 몸값이 오르고 있다는 것이다.

자금 여력이 된다면 상가나 꼬마빌딩에 관심을 가져볼 필요가 있다. 특히 50억원 이하의 꼬마빌딩에 개인 투자자들의 관심이 커지고 있다. 빌딩매매 중개업체인 리얼티코리아에 따르면 올해 1분기 기준 중소형 빌딩 전체 거래량(238건)의 61%가 50억 이하 꼬마 빌딩에 집중됐다. 거래 규모는 약 4100억원이다. 이들이 가장 선호하는 지역은 강남구로 평균 임대 수익률 약 3.4%다. 양 팀장은 “강남권만 선호하다 보면 입지가 좋지 않은 곳만 고려하게 될 수 있을 것”이라며 “오히려 관악구·노원구 등 서울 외곽에서 상권 좋고 임대 수요가 많은 투자처를 찾는 게 안전하다”고 조언했다.

부동산 전문가들은 투자 수익률만 좇아서 무턱 대고 투자하기보다 적어도 1년 가량 스스로 현장 조사를 해야 한다고 강조했다. 김연화 팀장은 “자신이 가장 잘 아는 지역(상권)이나 업종에 투자해야 한다”고 말했다. 매달 330만원을 받을 수 있다는 부동산 중개업자의 얘기만 믿고 한 번도 가본 적 없는 인천 청라지구의 상가에 6억원을 투자했다가 실상은 절반 수준인 180만원 가량 밖에 못 받는 경우도 있다는 것이다. 박원갑 위원 역시 “이런 조급증이 사기 피해로 연결되는 경우가 많다”면서 “특히 고정 수입이 있는 30대, 40대는 임대수익보다 장기적으로 토지 가치가 큰 건물에 투자하는 게 현명하다”고 얘기했다.

염지현 기자