58년 개띠 은퇴, 부동산 시장 붕괴 부른다고?

58년 개띠는 한국 베이비 붐 세대의 대표이자 상징이라 할 수 있다. 70년대 초반, 중학교 진학을 전후해 서울지역부터 중학교 평준화가 시작됐다. 그리고 30살 전후한 결혼 시기에는 유례를 찾기 힘든 주택가격의 급등이 나타났다. 40대 후반이 되어, 인생에서 가장 안정되고 또 부유한 나이가 됐을 때 또 한번의 주택시장 붐이 찾아와서 자산을 크게 키울 수 있었다.

이런 과거사 덕분에, 58년 개띠의 행보는 모두의 관심사로 부각된다. 그들이 어떤 행동을 보일까, 어떻게 따라가야 하나 하고 말이다. 그런데 최근 한국감정원이 발간한 보고서 ‘최근 5년간 연령대별 아파트 구입자 변화’에 따르면, 55~59세 인구집단 즉 베이비 붐 세대가 주택 매수에 적극적이었던 것으로 나타났다. 2011년 전체 부동산 구입에서 55~59세 인구는 7.4%의 점유율을 기록했지만, 2015년에는 그 비중이 무려 10.0%로 뛰어 올랐기 때문이다. 60대 이상 역시 마찬가지로, 2011년 전체 매수자의 10.5%에 그쳤지만 2015년 그 비중이 14.1%로 뛰어올랐다.
2000년대 중반 미국의 베이비 붐 세대(1946~1964년생)는 은퇴를 전후해 주택을 대거 매도하며 주택시장에 일대 충격을 주었다. 1990년대 초반 일본의 부동산 시장 붕괴도 역시 인구 노령화 때문에 빚어졌다는 분석이 많다.
그런데, 왜 한국의 베이비 붐 세대는 은퇴를 전후해 주택 ‘매수자’로 변신하는 걸까? 답은 크게 세 가지 요인에서 찾을 수 있다.
첫째, 기대여명의 급격한 증가다. 예전에는 60살을 전후해 은퇴한 후 70대 초중반에 사망했기에, 10여년 정도만 대비하면 충분했다. 따라서 은퇴를 계기로 집을 팔고 자녀들의 결혼에 대비하는 게 당연한 행동이었다. 그러나 지금은 다르다. 기대여명이 빠르게 늘어나고 있어, 은퇴 이후 20년 이상 생계를 이어갈 수단을 마련해야 한다. 따라서 한국 베이비 붐 세대는 직장에서는 은퇴했을지 몰라도, 임대사업자 등으로의 변신을 통해 꾸준히 경제활동을 지속하고 있다.
둘째, 저금리다. 2000년대 중반의 미국, 그리고 1990년의 일본은 금리가 매우 높았기에 미국과 일본의 베이비 붐 세대는 행복했다. 은퇴를 시작하는 시점에 예금 금리가 5%를 넘었기에, 집이나 다른 자산을 처분하고 예금에 들어도 얼마든지 노후를 설계할 수 있었기 때문이다. 그러나 한국의 예금금리는 1%다. 집 팔고 예금에 넣으면 1%의 이자 받으니, 거액 자산가가 아니고서는 노후를 설계할 방법이 없다. 그러나 저금리 환경은 반대로 보유 주택을 담보로 돈을 빌려 임대용 부동산을 매입할 계획을 가진 베이비 붐 세대에게는 절호의 기회라고도 볼 수 있다.
셋째, 주택 가격이 그렇게 비싸지 않다는 점이다. 경제개발협력기구(OECD)의 통계를 잠깐 인용해보면, 세계에서 주택가격이 가장 고평가된 나라는 스웨덴과 영국이었다. 이 두 나라는 1996~2014년 동안 실질 주택가격이 소득보다 각각 130%, 123% 더 빨리 상승했다. 반면 한국과 일본은 세계에서 가장 주택가격이 저평가된 나라였다. 주택가격 상승률에서 실질소득 증가율을 빼면, 한국은 -80% 그리고 일본은 -34%를 기록했다. 따라서 베이비 붐 세대의 은퇴가 자산시장, 특히 부동산 시장의 붕괴로 이어진다는 이른바 ‘인구절벽 가설’은 적어도 한국 환경에는 맞지 않는 것으로 보인다.
홍춘욱키움증권 수석 연구위원