30여 년만에 낡은 곳 벗는 개포…고급 아파트촌으로 탈바꿈

중앙일보

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지난 22일 수도권 지하철 분당선 구룡역 5번 출구로 나와 개포고를 끼고 7분가량 걷자 10m 높이의 대형 펜스가 눈에 들어왔다.

삼성물산이 서울 강남구 개포동에 짓는 래미안 블레스티지(개포주공 2단지 재건축) 아파트 공사현장이다. 펜스 안은 터파기 공사가 한창이었다. 건설 자재와 흙을 잔뜩 실은 덤프트럭 10여 대를 비롯해 굴삭기 등 중장비가 굉음을 내며 바쁘게 움직이고 있었다.

김창규 삼성물산 현장소장은 “인근 개포주공 3단지·시영아파트도 연내 기존 집을 허물고 착공에 들어갈 것”이라고 말했다.

서울 개포지구가 30여 년 만에 낡은 옷을 벗고 고급 아파트촌으로 탈바꿈한다. 현재 개포지구에선 주공 1~4단지·시영 등 5개 저층(5층 이하) 단지 1만2000여 가구가 재건축 사업을 진행 중이다.

재건축이 순차적으로 완료되면 2020년까지 1만5000여 가구가 건립된다. ‘강남 속 신도시’가 만들어진다. 강남구청 관계자는 “강남구 내 아파트가 총 12만여 가구인 점을 감안하면 개포 재건축으로 10가구 중 한 가구가 새 아파트로 바뀌는 셈”이라고 말했다.

개포시영 아파트 조감도

개포주공1단지 조감도

개포2단지(래미안 블레스티지) 조감도

개포3단지 조감도

개포주공4단지 조감도

1982년부터 입주가 시작된 이들 단지는 당시 집값이 싸 서민의 보금자리로 여겨졌다. 요즘이야 강남권에서 개포가 ‘비싼 동네’로 꼽히지만 당시만 해도 아파트만 덩그러니 놓인 허허벌판에 불과했다. 주변은 온통 진흙탕이어서 주거환경도 열악했다.

하지만 강남 개발이 본격화하고 90년대 후반 재건축 바람까지 불면서 상황은 달라졌다. 아파트값이 오르기 시작했고 2006년 개포 아파트값은 전국 최초로 3.3㎡당 평균 4000만원을 넘기도 했다. 개포동 S공인 이모 사장은 “과거 ‘개가 포기한 동네’라는 비아냥이 ‘개도 포르셰(스포츠카) 타는 동네’로 바뀌었다”고 말했다.

재건축을 추진한 건 2000년부터다. 그러나 사업은 기대만큼 속도를 내지 못했다. 정부의 집값 안정대책, 투기 방지대책에 번번이 가로막혀서다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “2000년대 초반 재건축 관련 규제가 쏟아진 데다 이후 지구단위계획 수립내용이 강화돼 사업이 답보상태였다”며 “그러다 최근 주택경기 회복, 규제 완화 등으로 16년여 만에 결실을 보고 있다”고 설명했다.

사업 속도가 가장 빠른 단지는 주공 2단지다. 다음달 말 래미안 블레스티지란 이름으로 첫 분양에 들어간다. 일반분양가는 3.3㎡당 평균 3700만~3800만원 선으로 예상된다.

나봉기 주공2단지 재건축조합장은 “삼성물산과 협의를 거쳐야겠지만 최소 3.3㎡당 3600만원은 넘을 것”이라고 말했다. 1980년대 초 입주 당시 개포지구 분양가(3.3㎡당 78만원대)의 46~48배 수준이다. 6월엔 주공 3단지가 현대건설의 고급 아파트 브랜드인 ‘디에이치(THE H)’를 달고 분양된다. 지난달 관리처분 인가를 받은 시영아파트는 내년 초 일반분양에 나설 전망이다.

▶개포 저층단지 재건축 어떻게 되나

재건축 기대감에 집값은 강남권 최고 수준이다. 부동산114에 따르면 지난주 기준 개포동 평균 아파트값은 3.3㎡당 3985만원으로 강남구 집값 1위였다. 압구정동(3889만원)보다 비쌌다. 여기엔 사업성이 좋은 저층 단지라는 점이 한몫했다. 저층 단지는 기본적으로 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율)이 낮아 재건축을 하면 가구 수를 보다 늘릴 수 있다. 일반분양 물량이 늘어 수익성을 높일 수 있는 셈이다.

다만 지난해 말 이후 아파트값은 약세다. 주공1단지 전용면적 41㎡형은 지난해 8억원까지 거래됐지만 현재는 7억6000만원 선을 오간다. 주공 4단지 36㎡형도 두 달여 만에 2000만원가량 떨어져 6억5000만원대에 매물이 나온다. 개포동 행운공인 장유순 사장은 “최근 대출 규제 등 여파로 매수 심리가 위축됐지만 투자성이 충분해 수요자의 관심은 여전하다”고 말했다.

전문가들은 개포 일대가 강남권 주택시장의 선두그룹이 될 것으로 내다본다. 교통 등 입지여건이 뛰어난 데다 낡은 아파트가 많은 강남권에서 새 아파트라는 희소성까지 갖췄기 때문이다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “인근 대치·도곡 일대 낡은 아파트에서 새 아파트로 갈아타려는 수요가 몰릴 것”이라며 “서초구에 반포가 있다면 강남구에선 ‘개포 시대’가 열릴 것”이라고 말했다.

황의영 기자 apex@joongang.co.kr