Q : 서울 마포와 경북 포항, 전남 광양에 아파트 3채를 갖고 있다. 마포의 30평 아파트는 1993년 9000만원에 분양받았고 현재 시세는 2억4000만원이다. 99년에 구입한 포항 아파트의 시세는 1억6000만원, 2003년 매입한 광양 아파트는 6200만원 정도다. 이런 경우에도 1가구 3주택으로 양도소득세가 중과세되는가. 만일 지금 서울 마포 아파트를 처분하면 양도세가 어느 정도 나오는지 궁금하다.
A : 1가구 3주택 양도세 중과 대상을 판정할 때 수도권과 광역시 이외의 지역에 있는 주택으로 기준시가가 3억원을 넘지 않으면 주택 수 계산에서 제외한다. 독자가 가진 포항과 광양의 아파트는 시세가 각각 1억6000만원, 6200만원으로 기준시가가 3억원에 미치지 못할 것이다. 이런 경우에는 1가구 3주택 중과 대상에 해당하지 않는다.
정부는 8.31 대책에 따라 1가구 2주택에 대해서도 2007년부터 양도세를 중과할 계획이다. 이 경우도 수도권과 광역시가 아닌 지역의 주택은 기준시가가 3억원을 넘지 않으면 주택 수 계산에서 빠진다. 따라서 독자의 경우는 2007년부터 적용되는 1가구 2주택 양도세 중과 대상도 아니다.
서울 마포 아파트를 팔 때는 정상세율을 적용하면 된다. 마포구는 주택투기지역으로 실거래가에 따라 양도세를 계산한다. 현 시세로 처분한다고 가정하면 매매가 2억4000만원에서 분양가 9000만원을 뺀 1억5000만원이 양도차익이 된다. 10년 이상 보유했으니 양도차익의 30%인 4500만원을 장기보유특별공제 받는다. 특별공제를 받은 나머지 1억500만원이 양도소득이 되고, 여기에 기본공제 250만원을 뺀 1억250만원이 과세표준이 된다. 과표구간과 세율은 ▶1000만원 이하 부분 9% ▶1000만원 초과 4000만원 이하 부분 18% ▶4000만원 초과 8000만원 이하 부분 27% ▶8000만원 초과 부분 36%다. 이를 계산하면 양도세는 2520만원이 나온다. 별도로 양도세액의 10%(252만원)를 주민세로 내야 한다.
김원배 기자
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