부동산이 어깨 펴면, 코스피도 뜬다는데 …

한동안 침체에서 벗어나지 못하던 부동산 시장이 요즘 꿈틀거리고 있다. 주택거래량이 최고치를 기록하고 미분양 재고는 11년만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 올해 아파트 분양 물량은 최대 수준에 이를 전망이다.

　증권가는 이런 주택 시장의 흐름과 전망에 대체로 긍정적이다. 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 큰 한국은 미국 등 주요국보다도 부동산과 주가의 상관관계가 훨씬 높기 때문이다.

　2일 NH투자증권에 따르면 한국 주택가격과 코스피지수의 상관계수는 0.91에 달하는 것으로 나타났다. 미국 주택가격과 주가의 상관계수도 0.41로 높은 편으로 조사됐다. 상관계수는 1에 가까울수록 둘 사이 연관성이 크다는 것을 뜻한다. 이렇게 국내에서 주택가격과 주가의 상관관계가 높은 이유는 한국 가계 자산의 80% 가량이 부동산에 집중돼 있기 때문이다.

　강현철 NH투자증권 투자전략부장은 “중요한 것은 한국은 부동산이 주가에 선행한다는 점”이라며 “주택가격은 코스피보다 1~3개월 정도의 선행 시차를 두고 움직인다”고 말했다. 강 부장은 “대부분의 국가에서 부동산과 주가는 양(+)의 상관관계를 보인다”며 “중국 사례처럼 부동산에 몰려있던 자금이 주식시장으로 이동하면서 두 지표의 상관성이 떨어지는 경우도 있지만 보통 가계의 보유 부동산 가치가 올라가면 주식 투자여력이 높아지는 경우가 많다”고 설명했다.

　최근 부동산 시장에선 각종 지표가 사상 최고치를 갈아치우고 있다. 메리츠종금증권에 따르면 올해 전국 아파트 분양 계획 물량은 34만6717가구로 2002년(32만5000가구)을 훌쩍 뛰어넘어 사상 최대 규모로 집계됐다. 1월 미분양 아파트도 전달보다 8.4% 감소해 11년만에 최소치를 기록했다. 여기에 매매물량은 늘고 있다. 서울부동산정보광장이 집계한 지난달 서울 아파트 거래량은 8144건으로 2006년 조사가 시작된 이후 2월 거래량 가운데 최고치를 기록했다. 종전 최고 기록(2014년 2월 7834건)보다 310건 증가했다.

　양지혜 삼성증권 연구원은 “지난달 27일부터 청약제도 개편으로 수도권 청약 1순위 자격이 완화됨에 따라 수도권에서 220만명이 1순위 청약자로 추가 편입됐다”며 “지방과 신규 가입자까지 포함하면 1순위 청약자가 1000만명을 넘어서면서 분양시장 가열의 촉매제가 될 것으로 보인다”고 내다봤다.

　이에 대해 강승민 NH투자증권 연구원은 “국내 부동산 시장은 2013년 하반기에 변곡점을 지나 지난해부터 수도권을 중심으로 다시 상승기에 진입하고 있다”고 진단했다.

김형근 메리츠종금증권 연구원도 “올해 부동산 시장이 선순환 구조에 진입하기 시작했다”고 분석했다.

지방의 신규 분양이 서울 강남의 재건축을 유발하고 이는 수도권 신규분양→지방 재건축 확대→강북 재개발로 이어질 것이란 전망이다. 김 연구원은 그 근거로 ▶‘주택3법’ 시행으로 서울 강남 3구의 재건축 시장이 본격 개막한데다 ▶전세가 상승과 이주 가구 증가에 따라 신규 분양이 확대되고 ▶저금리로 실수요자와 임대 수요에 따라 신규 분양이 꾸준히 이어질 것이란 점을 들었다.

　증권가는 이르면 1분기 중반부터 ‘부(富)의 효과(Wealth Effect)’가 나타날 것으로 기대하고 있다. 부의 효과는 개인이 보유하고 있는 주식이나 부동산과 같은 자산가격이 오르면 국내 소비 증가에 영향을 주는 현상을 뜻한다.

강현철 부장은 “매매가 대비 전세가 비율이 사상 최대치를 경신하면서 주택 매입 수요를 자극하고 있다”며 “1분기를 전환점으로 4년에 걸친 전세가 급등세가 완화되고 매매가가 오르면 부의 효과가 나타날 것”이라고 말했다.

김창규 기자