[반퇴시대 재산리모델링] 50대 회사원, 대학가 빈땅 활용

중앙일보

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Q 경기도 일산에 살고 있는 회사원 김모(50)씨. 전업주부인 부인과 딸 둘을 키우는 외벌이 가장이다. 앞으로 5년 후면 정년퇴직이다. 부채를 뺀 순자산은 8억4000만원 정도. 자산 가운데 서울 강북의 대학가 주변에 있는 나대지가 가장 덩치가 크다. 이 땅을 놀릴 수 없어 주차장으로 임대해 주고 있다. 어떤 식으로든 개발하고 싶지만 경험이 없어 차라리 팔아 버릴까 하는 생각도 있다. 가입한지 8년이 넘은 펀드 정리 문제도 문의해왔다.

주차장 임대 대신 원룸 지으면 월 800만원 수입

A 김씨네가 보유한 260여㎡땅은 인근에 대학과 지하철역이 있어 대학생과 회사원들을 대상으로 원룸형 임대주택으로 개발해 볼만 하다. 부동산 업계에 따르면 이 지역은 임대수요가 많아 공실없이 잘 운영되고 있다. 문제는 회사생활을 하고 있는 김씨가 직접 개발하고 관리해 나가기가 어렵다는 점이다. 김씨같은 사람을 위해 부동산 개발과 임대 관리를 대행해 주는 회사가 있으니 이용해 볼만 하다. 부동산 개발 및 임대관리 회사는 대개 금융그룹 내 계열사로 돼 있는데, 주택건축에 소요되는 비용을 은행대출을 통해 빌려줘 자금융통을 도와준다. 또 건축과정에 수반되는 설계·인허가 등의 절차를 대행해주고 건축 완료후 소정의 수수료를 받고 임대차 및 관리까지 해준다.

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　◆건축비 7억원은 은행대출로 해결=이 땅엔 4층 높이의 16개 원룸이 달린 임대주택을 지을 수 있다. 현재 주차장 임대료 수입은 월 50만원에 그치지만 임대주택은 이의 10배 이상 수익을 안겨줄 것으로 보여 개발가치가 뛰어나다. 부동산 개발·임대관리 회사와 계약을 맺으면 예상 건축비용 7억원을 은행대출로 해결할 수 있다. 완공후엔 매월 800만원 수입이 예상된다. 대출이자 200만원과 관리비용 100만원이 들어간다 해도 매월 500만원 상당의 현금 수입이 생긴다. 이 돈은 원금 상환에 쓰면 되겠다. 그러다가 5년후 퇴직하고 난 다음엔 노후 생활비 재원으로 활용토록 하자.

　부동산 개발·임대관리 회사를 이용하는 방식은 사업의 안정성을 높히고 저리의 은행대출을 활용할 수 있는데다 건물관리 대행서비스도 받을 수 있어 땅 주인이 본업에 집중할 수 있다는 장점이 있다.

　김씨네는 경기도에 비사업용 토지도 보유하고 있다. 시세는 2억원 정도다. 비사업용 토지에 대한 과세가 올해 말로 1년 유예된 만큼 가능하면 올해 안에 매각해 절세를 하는 것이 좋다. 취득가액이 5000만원이므로 올해 안에 팔면 양도세가 4000만원이지만 올해를 넘기면 6000만원으로 늘어난다.

　◆8년 보유한 브릭스펀드는 환매를=김씨는 지난 2007년 중국펀드와 브릭스펀드에 가입, 지금까지 보유하고 있다. 그러나 둘다 20%가까이 평가손실이 발생한 상태다. 결론부터 이야기하면 중국펀드는 당분간 더 보유하고, 브릭스펀드는 처분하는 게 바람직하다. 중국 주식시장은 지난 해 하반기 외국인의 주식매입을 허용하는 후강퉁 제도 시행 등 중국정부의 주가부양 의지가 확인됨에 따라 개선 여지가 남아 있다. 유가를 비롯한 원자재 가격이 하향안정세를 보이는 것도 중국경제에는 유리하게 작용할 것으로 분석된다. 이에 반해 브릭스펀드는 원자재 가격이 상승해야 수혜를 보는 러시아와 브라질 주식을 편입하고 있어 전망이 어둡다. 손실이 아프겠지만 조기에 정리하고 대안을 찾는 게 바람직하다.

　◆경기도 땅 매각하면 양도세 4000만=경기도 땅을 매각하면 세금을 제외하고 약 1억6000만원의 현금을 손에 쥘 수 있다. 브릭스펀드를 환매하면 2000만원이 들어온다. 은행 빚 가운데 금리가 비싼 신용대출 5000만 원을 상환하고 나면 1억3000만원의 여유자금이 생긴다. 먼저 3000만원은 비상자금조로 MMF에 넣어두자. 나머지 1억원은 지수형 ELS(주가연계증권) 2, 3개 구매해 분산 예치할 것을 권한다. 현재 예상수익률은 연 7~8% 수준이다.

서명수 객원기자