정부의 재건축 규제 완화로 서울 강남권(강남·서초·송파구)과 양천구 목동, 노원구 등의 아파트 단지가 수혜지역으로 떠올랐다. 이들 지역엔 1980년대 후반 택지개발 등을 통해 대단지 아파트가 들어섰다. 국토교통부에 따르면 서울에서 87~91년 사이에 지어져 2017년부터 재건축이 가능해진 아파트는 24만8000가구로 파악됐다. 이 중 강남권이 3만7000가구, 목동 1만7000여 가구, 노원구 상계·중계동 5만7000여 가구다.
목동은 83년 430여만㎡ 규모가 목동택지지구로 지정돼 95년 2만6000여 가구의 개발사업이 끝났다. 목동 8~14단지는 87~88년 완공됐다. 2009~2010년 양천구청은 목동 재건축 마스터플랜을 짜려다 사용 연한이 많이 남아 중도에 포기했다. 그러나 이번 조치로 구청은 보류된 재건축 계획을 다시 추진할 것으로 예상된다. 목동 초이스공인 허균 대표는 “교통·교육·문화 등 입지여건은 좋은데 아파트가 너무 낡아 주민들의 불만이 높던 곳이어서 재건축 기대감이 높아질 것”이라고 말했다. 상계·중계동의 상계·중계지구는 모두 85년 지정돼 총 480여만㎡에 걸쳐 6만4000여 가구가 91~92년 들어섰다. 이때 주공 1~16단지에 3만2255가구가 지어졌다.
강남권엔 개포·압구정 등의 택지개발사업 이외 80년대 이후 준공된 아파트 단지가 많지는 않다. 강남구 개포우성 5~9차 등, 서초구 한신서래·삼풍 등이 꼽힌다. 송파구에선 88년 올림픽대회를 위해 지은 올림픽선수촌 등도 재건축 연한이 얼마 남지 않았다. 강남구 대치동 명가공인 김영교 사장은 “80년대 중반까지 지어진 5층 이하 저층 단지들의 바통을 받아 10층 이상 중층 아파트들의 사업이 본격화할 것”으로 내다봤다. 이에 따라 수도권 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본) 등에도 재건축 바람이 불 것으로 보인다.
정부는 이번에 안전진단 기준을 낮추기로 해 재건축 연한에 든 단지들이 사업하는 데 별다른 걸림돌은 없을 것으로 보인다. 전용 85㎡ 이하의 중소형 규모 제한 완화도 재건축에 청신호다. 80년대 후반 아파트들엔 중대형 주택형이 많아 중소형 의무건설 규제가 부담이 됐다. 시공사 선정시기가 사업승인 이후에서 조합 설립 뒤로 당겨지는 것도 사업에 활력이 된다. 하지만 이들 단지의 재건축 사업이 바로 진행될 수 있는 건 아니다. 서울시의 재건축 기본계획에 재건축 허용 대상 단지로 포함돼야 하고 안전진단 절차를 밟아야 한다. 기존 기본계획엔 80년대 후반 아파트가 빠져 있어 서울시가 기본계획을 다시 짜야 한다. J&K도시정비 백준 사장은 “대부분 10층이 넘는 중층단지여서 그동안 재건축이 활발했던 저층 아파트에 비해 상대적으로 사업성이 떨어지는 것도 사업 부담이 될 수 있다”고 말했다. 재건축을 통해 기존 주택 수보다 더 많이 지어 일반에 팔 수 있는 물량이 많지 않아 그만큼 사업비 부담이 늘 수 있는 것이다.
사업성은 주변 집값에 비례하기 때문에 집값이 싼 지역에선 사업이 더딜 수 있다. 명지대 권대중(부동산학과) 교수는 “재건축 연한 단축은 재건축 후보군이 많아진다는 뜻”이라며 “실제 사업이 제대로 추진될지는 두고 봐야 한다”고 말했다. 실제로 이미 재건축 연한이 된 강남구 내 43개 단지 가운데 재건축 사업이 제대로 진행되는 곳은 12곳뿐이다.
안장원·황의영 기자
