(8)-<개발 사업 자극요인>(상)

중앙일보

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60년대에 줄곧 오름세를 보여온 전국의 종류 및 지역별 땅값은 극히 다양한 복합적 요인에 의해 자극된 것이나 대체로 도시 및 국토개발사업을 포함한 급 「템포」의 경제 개발·수급 사정·누진하는 「인플레」와 지가 대책 부재의 현실적 상황에 편승한 투기 및 심리적 요인 등으로 대별할 수가 있다.
땅값 상승의 제1차 적 요인은 인구의 급격한 도시 집중에 따른 도시 외연의 확대와 도로 및 공업 단지 조성 등의 국가 정책적 사회 자본 확충을 위한 일련의 개발 투자에 연유한다.
건설부가 조사한 「자극요인별 땅값 상승기여율」에 의하면 지난 60년∼66년에 기성 지역보다 연평균 32.1%가 더 상승한 성장 지역 땅값은 ①도로의 확장·신설 및 포장 12.9% ②토지 구획정리·주택 및 아파트 건립, 택지 조성·새 시가지 편입 6.7% ③상·하수도 및 공장 건설 3.4% ④도시 계획 및 개발 계획 수립 3% ⑤정부 청사 및 학교 건설 1% ⑥도시 지역 확대 0.6% ⑦기타 요인 4% 등이 작용, 상승한 것으로 돼있다.
이러한 일련의 상승 요인들은 60년 후반에도 계속 작용했으며 따라서 60년대를 통틀어 정부의 공공 사업 가운데 땅값 상승을 특히 부채질한 것은 ▲도로의 건설, 포장·확장과 고속도로 건설 ▲교량 건설 ▲공업단지 조성 ▲도시 재개발 ▲상·하수도 건설 ▲구획 정리 ▲도시 계획 ▲주택 단지 조성으로 요약된다 하겠다.
서울의 영천∼사직동 간 관통 도로 건설, 공덕동∼대흥동∼서강∼신촌간 도로 개설, 답십리·미아동· 수유동·수유동∼의정부간 및 신촌∼수색간 도로 확장과 포장 등은 주변 땅값을 크게 올렸다.
또 60년대 후반의 고속도로 건설은 현저한 시간상의 거리 단축효과 때문에 연변 및 특히 「인터체인지」 주변의 땅값 상승 현상을 유발했다.
즉 경부·경인 고속도로 개통은 수도권을 사실상 수원 및 인천으로까지 확대했고 서울∼대전간이 1일 권, 부산 지역은 2일 권으로 좁혀져 해당 지역의 토지 이용도를 높임으로써 60연대 후반의 땅값 상승「템포」를 가속화하는 한편 상승의 파장이 전국적으로 번져가게 했다.
교량 건설 역시 제2 한강교 개통이 신촌 이서 지역, 제3 한강교는 강남지방, 그리고 영동교·거제대교·강화교 등은 관련 지역의 땅값을 한결같이 자극했다.
공장 지대로 각광을 받은 울산·구로동 및 대구 제3 공업단지와 전주 공업 단지, 그리고 광주의 광천동 등은 이로 인한 대표적 땅값 상승 지역으로 손꼽히고 있으며 집을 살 때엔 수도꼭지부터 틀어보는 점검의 습성이 말하듯 상·하수도 사업도 땅값과 밀접히 연관돼왔다.
도시 환경 정화를 목표로 한 도시 재개발 사업도 땅값과 무관하다고 볼 수는 없다. 미아리 공동묘지 이전 및 마포 교도소 이전과 청계천 복개 공사 등은 성북·마포구와 중구의 땅값을 자극했고 이른바 「종삼 지역」 철폐는 즉각 일대의 땅값 상승으로 나타났다.
뿐만 아니라 도심지의 「슬럼」가에 시민 「아파트」가 들어서고 화곡동·개봉동 등이 주택단지 화함으로써 그 지역 땅값이 오른 사실은 주택 단지 건설이 땅값과 얼마나 밀접히 연관돼있는가를 웅변해준다.
이 밖에도 공공기관 이전·전기 가설·「버스」노선 연장·제방 건설에의 침수방지 조치·학교 촌 건설·군인 주둔·새 시장 형성 및 시가지 편입 등은 모두가 땅값을 자극해온 요인들이다.
이렇듯 거의 모든 개발 사업이 땅값을 올리는 이유는 이만큼 해당 지역의 토지 이용도를 다른 지역보다 높여주기 때문이다.
그러나 개발 사업에 편승해서 드높여진 이용도가 반드시 땅값 상승과 연결돼야 하는 것은 아니다.
땅의 이용 가치가 높은 만큼 땅값이 오르는 것은 당연한 추세이지만 구획 정리 및 택지 조성과 도로 개설 등에 의해 이용 가능한 땅의 공급량이 증가되면 땅값은 떨어질 수도 있는 것이다.
그런데도 구획 정리 지구와 택지 조성 지구 등의 땅값이 한결같이 오르는 것은 효과적인 땅값 대책 없이 무계획하게 개발 사업을 벌여온 데도 원인이 있는 것으로 지적되고 있다.
그리고 보면 이러한 각종 공공 개발 투자의 증가와 고속도로 등의 사회 자본 확충 등은 경제의 고도 성장을 뒷받침한 요인이 된 것과 동시에 「땅값 상승」의 「주름살」을 안겨준 셈이다.
이를테면 고도 성장 그 자체가 땅값 상승의 범인인 것이다.
특히 각종 공공 투자가 땅의 이용 가치를 높여 「차액 지대」를 증가시키는데 착안, 서울시 등의 지방자치 단체가 개발비용을 회수하기 위한 체비지를 공매 방법에 의해 원가보다 훨씬 높게 매각한 것은 땅값 상승을 결정적으로 부채질했는데 서울시 당국의 광주 단지 체비지는 최고 매각가격이 평당 20만원을 기록했던 것이다.
이밖에 도로 공사와 수·자원 개발 공사 등이 원래의 업무보다 차액 지대 증가를 노린 목적의 업무 (택지 조성)를 일삼고 있는 것도 땅값 상승의 요인이 돼온 셈이다.