수익공유형, 손익공유형 모기지-어떻게 이용하나

온라인 중앙일보

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수익공유형과 손익공유형 모기지는 각각 일장일단이 있다. 우선 수익공유형 모기지는 신혼부부처럼 목돈이 없는 사회초년생을 위한 상품이다. 기본적 설계는 금리가 싼 대신 집값이 올랐을 때 대출 금융기관과 수익을 나눠가지는 형태다. 지원대상은 한정돼 있다. 부부 합산 소득이 연 7000만 원 이하며, 집이 없는 세대주라야 지원할 수 있다. 대상주택은 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)으로, 가격이 6억 원 이하라야 한다.

국민주택기금의 지원한도는 주택가격의 최대 70%, 2억 원까지다. 여기에 집을 구입한 사람의 연소득의 4.5배 이내에서만 빌릴 수 있다.

수익(收益) 공유형 모기지의 최대 장점은 1.5%에 불과한 초저금리 상품이란 점이다. 물가인상률에도 못 미치는 수준이다. 빌린 대출금의 원금과 이자는 1년 또는 3년의 거치기간을 거쳐, 향후 20년 나눠내는 ‘20년 원리금 균등분할’형태다.

주택은 매입한 지 3년이 지나면 팔 수 있고, 중간에 대출금을 갚을 수도 있다. 단, 집값이 올랐을 경우 처분이익은 대출기관과 나눠 가져야 한다. 매각 이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 대출 잔액이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속된다. 단, 정부는 서민 지원제도임을 감안해 기금의 최대 수익률을 연 5% 안팎으로 제한하는 방안을 검토하고 있다. 주택을 매입한 지 5년 내에 팔거나, 또는 대출금을 상환할 경우 조기상환수수료를 내야 한다. 최초 3년까지는 연 1.%이며, 3~5년까지는 연 0.9% 수준이다.

손익(損益) 공유형 모기지는 집값이 오른 경우는 물론, 내리는 경우에도 대출금의 비율에 따라 이익뿐 아니라 손실도 공유하는 구조다. 이 때문에 수익공유형보다 지원금리가 높다. 최초 5년간은 연 1%이지만, 이후에는 연 2%의 고정금리를 낸다. 지원 대상은 부부합산 연소득 7000만 원 이하 무주택 세대주 중에서 전세금 목돈이 어느 정도 있는 사람이 대상이다. 대상주택은 수익공유형과 다른 조건은 같지만, 수도권과 지방 광역시에 한정된다는 점이 다르다. 지원 한도도 2억 원 한도 내에서 주택가격의 최대 40%까지다. 또 기존 금융기관 대출을 포함해 담보인정비율(LTV) 70%, 연소득 4.5배 이내라야 한다. 대출기간도 20년 만기 일시상환이다. 주택매입 뒤 5년 내에 매각하거나 대출을 갚을 경우 조기상환수수료를 내야한다. 3년까지는 연 2.3%, 3~5% 년까지는 연 1.15%다. 형식적으로 기금과 지분을 공유하는 형태지만, 등기부상 소유권은 주택구입자가 100% 가진다.

자료=국토교통부
세종=최준호 기자