"임차 업종만 바꿔도 수익률 쑥 올라가요"

조인스랜드

입력

업데이트

[최현주기자] 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장 분위기가 많이 달라졌다. 이전까지 ‘부동산 재테크’ 목적이 대부분 시세차익이었다면 요즘은 임대수익이다.

이전에는 집이나 상가 등을 사서 몸값이 오르면 팔았다. 예컨대 1억원에 산 집을 1억5000만원에 팔면 5000만원의 차익이 생기는 것이다.

요즘은 사정이 달라졌다. 1억원에 산 집이 8000만원으로 떨어지지 않을까, 걱정이 앞선다. 그래서 투자자들은 1억원짜리 집을 사서 매월 일정 금액의 수익을 얻을 수 있는 임대수익형 상품에 관심을 갖는다.

상권에 맞는 업종 선정

임대수익형 상품에 대한 관심이 커지면서 수익률에 대한 고민도 커진다. 같은 상가라도 어떤 업종에 임대를 주는지, 어떻게 운영하는지에 따라서 수익률은 달라지게 마련이다. 그래서 최근 눈길을 끌고 있는 것이 자산관리(PM)다.

해당 건물의 장단점을 꼼꼼히 파악해 임차업종을 재구성하거나 건물 일부를 리모델링하는 것만으로 수익률을 10~30% 정도 올릴 수 있기 때문이다.

황모(38)씨는 아버지에게 물려받은 서울 강남구 신사동 지하 1~지상 5층 건물(1991년 준공) 때문에 골치가 아팠다. 팔자니 세금 부담이 커 임대를 줬는데 총 6개층 중 3~4층이 1년간 공실 상태였던 것.

건물 관리인을 한명 두고 있었던 황씨는 임대료는 재산세 등 세금을 내고 관리비는 관리인 월급으로 지불해 사실상 증여받은 후 3년간 남는 수익이 없었다. 황씨는 PM 전문가에게 분석을 맡겼다.

그간 황씨가 보유한 건물은 지하 1층에 호프, 1층에 한식 전문점과 약국, 2층에 주점, 3층 피부관리실, 4~5층 사무실로 이뤄졌다. 진단 후 지하 1층은 샤브샤브 전문점, 1층에 커피전문점, 2층은 미용실, 4~5층은 병원으로 입점 업종을 바꿨다.

건물 운영방식도 변경

건물 운영방식도 변경했다. 이전까지 관리인 한 명이 하자가 발생할 때마다 보수업체를 불러서 주먹구구식으로 관리를 하던 것을 주차관리?청소?하자보수를 통합해 전문업체에 맡겼다. 엘리베이터 운영비?소독방제비는 입점 업체에서 내도록 조정했다.

PM전문가는 인근 중개업소를 찾아다니며 적극적으로 임차인을 모집했다. 황씨는 1년만에 공실을 해소했고 이전보다 보증금 8억원, 월 1300만원을 더 번다. 현재 보증금 26억원에 월 4400만원의 임대료를 얻어 연 수익률이 38%에 이른다.

황씨는 “PM 업체에 한달에 80만원을 지불하고 있는데 수익률이 25% 정도 상승해 아주 만족한다”고 말했다. 아예 건물을 다시 짓기도 한다. PM업체에서 해당 건물을 다시 지은 후 늘어난 임대수익의 일부를 수수료로 받는 것이다. 건물주인은 사실상 비용 부담이 거의 없다.

전문가들은 “부동산 활용에 대한 고민이 커지면서 부동산 관리업계도 커지고 있다”며 “새 상품을 찾아 나서기 보다 기존 상품을 활용해 수익률을 높일 수 있는 방법을 고민해야할 때”라고 말했다.