최근 국세청이 밝힌 세무조사대상에 일반아파트분양권 외에 재건축.재개발아파트 조합원입주권이 포함돼 있어 재건축.재개발 조합원도 비상이 걸렸다.
국세청 관계자는 "조합원입주권도 부동산을 사고 파는 권리로 양도세 과세대상"이라며 "조합원입주권 값이 많이 오른 지역을 중심으로 거래 시점에 관계없이 세무점검을 벌일 예정"이라고 밝혔다.
하지만 재건축.재개발아파트는 사고 파는 시점에 따라 양도세 산정기준이 다르고, 특히 재건축.재개발이 진행되는 동안 살기 위해 다른 집을 산 때는 비과세기준이 복잡하기 때문에 이들 기준을 정확하게 알아야 한다고 전문가들은 말하고 있다.
◇ 탈세 뿌리 뽑는다=국세청은 올들어 재건축.재개발시장도 과열현상이 보이면서 조합원 입주권에 높은 프리미엄이 붙어 거래되고 있지만 시세차익을 줄여 신고하는 사례가 늘고 있어 이 부분에 대해서도 강도 높은 세무점검을 벌이기로 했다.
비과세 대상이 아닌 데도 비과세로 신고하거나 아예 양도세 신고를 하지 않는 경우도 많은 것으로 국세청은 파악하고 있다.
국세청은 특히 지난해부터 실거래가가 파악되지 않으면 다른 사람의 정상적인 신고가액을 기준으로 세금을 물릴 수 있게 세법을 정비해 놓아 실거래가를 밝혀내지 못하더라도 세금을 물릴 수 있는 근거를 만들어 놓았다.
세금 관련 전산프로그램이 잘 돼 있어 실제로 2억원에 팔고 1억원에 양도한 것처럼 낮춰 신고했더라도 다른 사람이 2억2천만원에 신고한 사례가 있으면 그 가격(2억2천만원)을 기준으로 세금을 물릴 수 있다고 국세청은 설명했다.
양도세 신고를 허위로 했을 경우 세금차액뿐만 아니라 10%의 신고불성실 가산세와 하루 0.05%(연 18.25%)의 납부불성실 가산세까지 내야 하므로 세금부담이 커지게 된다.
◇ 기준 알면 불이익 없다=집이 헐리기 전(부동산)과 헐린 상태(분양권)에 따라 세금부과기준이 다르다.
①헐리기 전 사서 분양권으로 팔 때=기존 주택과 헐린 상태로 나눠 양도세를 산정한다. 주택은 헐리기 직전 조합이 산정하는 조합원 지분 평가액에서 산 가격과 장기보유특별공제액을 뺀 금액이, 분양권은 판 금액에서 지분 평가액과 조합원추가부담금을 뺀 금액이 양도 차익이다.
특히 분양권 상태에서는 비과세 요건을 잘 따져 봐야 한다. 재건축 사업승인일(재개발은 관리처분일)과 실제 집이 헐린 시점 중 빠른 날을 기준으로 1가구 1주택 3년 이상 보유 조건을 갖추면서 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없어야 양도세를 내지 않는다.
③분양권으로 사서 완공 후 팔 때=분양권 보유기간은 무시하고 건물 완공 때부터 팔 때까지 1년 미만이면 실거래가,그 이상이면 실거래가와 기준시가 중 낮은 금액이 양도세 산정 기준이 된다.
④헐리기 전에 사서 완공 후 팔 때=1가구1주택자라면 보통 기준시가에서 매입가격을 뺀 금액을 기준으로 양도세를 산정한다. 물론 산지 3년이 지났다면 양도세를 물지 않는다.
아파트가 완공되기 전에 이주목적으로 다른 주택을 사 일시적 1가구 2주택이 됐다면 집을 파는 순서에 따라 파는 순서를 조절해야만 절세할 수 있다.
우선 이주목적으로 구입한 주택을 먼저 팔 때는 매입.매도시기에 따라 비과세조건이 다르다. 재건축.재개발 대상 주택이 헐리기 전에 다른 집을 샀다면 새 아파트 완공 2년 이내에 팔되 3년 이상 보유 조건을 갖춰야만 비과세된다. 공사 진행 중에 샀다면 3년 미만 보유했더라도 비과세대상에 포함된다.
이와 함께 새로 지은 아파트를 먼저 팔면 무조건 양도세를 내야 한다.
강황식 기자 hiskang@joongang.co.kr>
◇ 도움말=김종필 세무사(02-2202-1193)
