법원경매부동산 투자에 성공하려면 다양한 각도에서 권리분석을 해야 한다. 위험성이 커 보이는 물건이라도 입찰 전 현장 확인 등을 통해 이것 저것 따져보면 생각지도 못한 진주를 캐낼 수도 있다.
황인수(50.자영업자)씨는 권리분석 등이 까다롭다는 이유로 일반인들이 외면한 구분상가(일정 규모별로 분할등기가 가능한 상가)를 낙찰해 높은 수익을 올린 장본인이다.
평소 상가투자에 관심이 있던 황씨는 지난해 11월 서울 마포구 상수동에 있는 카페가 법원 경매에 나온 것을 발견했다. 지상 7층 건물 중 2층에 있는 구분상가로 전용면적 55평에 대지지분이 24평이었다. 감정가 2억5천만원이었으나 두 번 유찰해 최저 입찰가는 1억6천3백만원이었다.
현장확인 결과 주변은 단독주택 밀집지역이었지만 한강이 바라다 보여 이른바 '러브 카페촌' 이 들어서 있는 데다 지하철 6호선 상수역이 걸어서 5분 거리에 있는 게 장점이었다. 감정 시점이 1년 전이어서 지하철 개통이라는 호재가 감정가에 반영되지 않았고, 구분상가의 경우 경쟁률이 낮아 낙찰하기 수월하다는 점도 매력이었다.
주변을 돌아다니며 알아보니 직접 카페를 차려 영업을 해도 짭짤한 수입을 올릴 수 있다는 판단이 섰다. 세를 주더라도 보증금 1억원에 월 임대료 2백만원은 충분히 받을 수 있을 것으로 보였다.
이미 상가(노래방)를 운영해 본 그는 지난 1월 입찰에 참여해 경쟁자 없이 1억7천만원에 낙찰했다. 후순위 임차인이 한 명 있었지만 별다른 어려움 없이 합의금 1천만원을 주고 내보냈다.
낙찰비용과 세금 등을 포함해 2억원을 들었다. 지난 3월부터 임대를 놓아 1억원을 곧바로 회수한데다 매달 2백만원의 임대료를 받고 있어 연 24%(세전)의 고수익을 올리고 있다.
◇ 유의사항〓경매에 나온 구분상가는 상권분석이 무엇보다 중요하다. 아파트 등 일반 경매물건보다 입찰 경쟁률이 낮은 것도 이런 이유에서다. 낙찰 후 입점할 수 있는 업종이나 임차인 선정문제 등을 전문가와 충분히 상의한 뒤 응찰하는 것이 좋다.
권리분석 때 건축물 관리대장에 기재돼 있는 동.호수와 일치하는지 여부도 반드시 확인해야 한다. 자칫 잘못하면 엉뚱한 상가를 낙찰해 낭패를 보는 경우도 있다.
하나컨설팅 백준 사장은 "지하철이 개통된 지 얼마 안된 지역은 아직 상권형성이 덜 된 곳이 많으므로 철저한 입지분석을 통해 잠재력이 큰 경매물건을 찾아내면 의외로 높은 수익을 기대할 수 있다" 고 말했다. ※도움말 : 하나컨설팅(02-816-2600)
강황식 기자hiskang@joong.co.kr>
