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"임대수요 풍성·공급 막바지…희소가치 상승 기대"

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[최현주기자] 오피스텔은 요즘 부동산 시장에서 인기몰이를 톡톡히 하고 있는 효자 상품이다. 이전까지 서울ㆍ수도권의 대표적인 오피스텔 밀집 지역은 고양시 일산신도시 백석ㆍ장항동 일대와 서울 구로ㆍ가산동 정도였다.

하지만 최근 3년간 서울ㆍ수도권에 오피스텔 공급이 부쩍 늘어나면서 눈에 띄는 지역이 있다. 1만실에 달하는 오피스텔이 몰리면서 신 오피스텔촌으로 부상한 곳이다. 서울ㆍ수도권의 신 오피스텔촌을 시리즈로 소개한다.

최근 2년간 2000여실…수도권 남부 최대 신오피스텔촌 부상

요즘 수도권 오피스텔 시장에서 가장 눈에 띄는 지역은 경기도 분당신도시 정자동이다. 이전에도 정자동은 5000여 실 오피스텔이 몰려 있어 일산신도시 백석ㆍ장항동 다음으로 오피스텔이 많은 지역으로 꼽혔다.

최근 2년간 4000실에 달하는 새 오피스텔이 공급되면서 명실상부 신 오피스텔촌으로 부상했다.

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현황

-현재 정자동 일대는 오피스텔 5000여 실이 몰려 있음. 2002~2006년 오피스텔 입주 집중. 조인스랜드부동산 조사에 따르면 최근 2년간 정자동에는 6개 단지 3800여 실이 공급. 총 9000여 실의 오피스텔촌 조성. 오피스텔 단독 단지가 아닌 주상복합 내 오피스텔 많은 것이 특징. 최근 공급된 3800여 실은 오피스텔 단독 단지로 조성.-공급 예정 물량은 거의 남아 있지 않음. 분당신도시 입주가 시작된 지 20년이 넘어 빈 땅이 남아 있지 않음.

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투자 수익률

-정자동 오피스텔 평균 수익률은 4.6%선.
-대림아크로텔 31㎡(이하 전용면적)은 보증금 1000만원에 월 63만원선. 시세는 1억6500만원선으로, 수익률은 연 4.8%선. 같은 단지 71㎡형은 매매값이 3억3500만원, 임대료는 보증금 3000만원에 월 125만원선. 수익률은 연 4.9%. 분당선 정자역 걸어서 5분 정도 걸림.
-동양파라곤 71㎡형은 보증금 3000만원에 월 155만원 임대수익. 매매가는 4억1500만원으로, 수익률은 연 4.8%. 단지 내에서 가장 수익률이 좋은 47㎡형으로 연 5%. 몸값은 2억8500만원이며 보증금 1000만원에 월 115만원 받을 수 있음. 정자역이 걸어서 1분 거리인 초역세권.
-중대형 중심인 두산위브 파빌리온도 수익률은 평균 4% 유지. 몸값이 6억5000만원인 122㎡형은 보증금 1억원에 월 185만원 정도 수익. 연 4%선. 91㎡형(4억6000만원)도 보증금 3000만원에 월 155만원 수익. 연 4.3%. 정자역 도보 5분 거리.
-정자역보다 수내역이 가까운 정자아이파크는 수익률 다소 낮은 편. 3~4%선. 가장 크기가 작은 55㎡형(3억9500만원)은 보증금 3000만원에 월 125만원. 수익률 연 4.1%. 가장 크기가 큰 176㎡형은 12억25000만원에 보증금 1억원, 월 355만원 임대수익. 연 3.8%. 수내역이 가까워 롯데백화점 등이 있는 수내 상권 혜택 있지만 중대형 중심의 단지라 임대수요 한정된 영향.

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개발 호재

-이미 분당신도시 입주가 20년이 넘어 생활편의시설이나 교육여건은 잘 갖춰져 있음. 상업시설은 물론이고 청담동 카페거리에 견주는 정자동 카페거리, 잠실로 이어지는 탄천을 따라 조성된 수변공원 등 주거여건 좋은 편.
-가장 큰 호재는 신분당선과 분당선 연장선 개통. 이미 분당선이 지나고 있었지만 판교신도시를 지나 서울 선릉역으로 이어지는 신분당선이 지난해 말 개통하면서 서울 강남권에 환승 없이 20분이면 이동할 수 있게 됨. 최근 분당선 선릉~왕십리 구간도 개통해 서울 강남권뿐 아니라 강북권도 환승 없이 40분이면 오고 갈 수 있음.
-신분당선 정자~경기대, 강남~용산, 광교~호매실, 호매실~향남 등의 구간이 순차적으로 개통하면 수도권 남부권 수원?화성시를 아우르는 교통 요지로 부상.
-현재 NHN, SK C&C, KT본사, 삼성SDS, 분당서울대병원 등이 몰려 있어 든든한 임대수요층 형성. 인근 판교신도시의 대규모 업무시설인 테크노밸리도 호재로 작용. 정자동과는 지하철 1정거장 거리라 사실상 같은 생활권에 속하는 데다 판교신도시에는 오피스텔 공급이 많지 않기 때문.

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투자 전략 및 전망

-공급 예정 물량의 거의 없어 기존 오피스텔 중 골라야. 새 오피스텔 원한다면 최근 공급된 6개 단지 3800여 실 관심가져볼 만. 아직 미분양 물량 남아 있지만 많지는 않음.
-대우건설이 3개 단지 2000여 실을 분양. 브랜드 타운 형성된다는 특징 있음. 특히 정자동3차 푸르지오시티는 1590실로 이뤄진 대단지인 것이 특징. 현대엠코가 짓는 정자역 엠코헤리츠도 1231실 대단지임.
-기존 오피스텔은 이미 입주한지 6~8년차라 웬만큼 몸값이 올라 큰 시세차익 기대하기는 어려움. 새 오피스텔의 경우 기존 오피스텔보다 몸값 상승 가능성이 크지만 주변 시세와 분양가 수준을 꼼꼼히 따져봐야 함.
-정자동3차 푸르지오시티의 경우 29㎡형 분양가는 2억6680만원임. 입주 8년차인 인근 대림아크로텔 31㎡형 시세는 1억6500만원선. 역시 입주 8년차인 동양파라곤 41㎡형은 2억8500만원선.
-같은 크기의 경우 새 오피스텔이 월 5만~10만원 정도 임대료를 더 받을 수 있음. 하지만 임대료는 실사용 면적에 따라서 정해지기 때문에 이 부분을 정확히 비교해봐야 함.
-6개 단지 3800여 실 대부분이 25~40㎡ 소형인 것도 염두에 둬야. 한꺼번에 비슷한 크기의 물량이 쏟아지기 때문에 자칫 공실이나 임대료 하락 등으로 이어질 수 있음.
-분당선과 신분당선이 모두 지나는 더블 역세권인 정자역이 있고 이들 노선 모두 2016년까지 연장 노선이 구간별로 개통될 예정이라 임대수요는 꾸준할 것으로 예상. 반면 공급 예정 물량은 거의 없어 투자여건 괜찮다는 평.
-하지만 인근 판교신도시에 외에는 뚜렷한 업무시설 이전 계획이 없기 때문에 수급 상황을 잘 따져봐야 함.