부동산 간접투자상품 무늬 달라도 내용은 비슷

부동산 간접투자상품에는 부동산투자회사법에 따라 운영되는 리츠와 구조조정부동산펀드(CRV), 금전신탁법에 의한 은행의 부동산투자신탁, 수익증권 형태인 주택저당채권(MBS)와 자산유동화증권(ABS)등 5가지가 있다.

이 가운데 부동산투자신탁.MBS.ABS는 이미 발매되고 있어 앞으로 리츠와 펀드가 선보이면 본격적인 경쟁체제로 들어선다. 금전신탁상품이나 리츠는 관장하는 법이 서로 다를 뿐 다 같이 부동산투자신탁 상품이다.

이들 상품은 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익금을 배당한다는 점에서는 비슷하다. 그러나 실수요자 입장에서는 각 상품의 특징을 이해하고 투자하기란 쉽지 않다. 아직 상품별 수익률과 안정성이 검증되지 않았기 때문이다.

가장 먼저 선보인 것은 국민.하나.조흥.한빛은행 등이 발매한 부동산투자신탁. 1998년 4월부터 발매된 이 상품은 그동안 2천2백억원어치가 팔렸으며 올해 추가로 1조원어치가 나올 예정이다. 98년 9월에는 ABS가, 99년 1월에는 MBS가 나왔다.

오는 7월 도입되는 CRV는 기업보유 부동산을 사들여 구조조정을 도우면서 수익을 올릴 수 있는 부동산 투자상품이다.

리츠 역시 7월에 시행하는데 소액투자자의 자금을 모아 부동산에 투자하고 임대료나 투자수익 등을 배당하는 부동산 상품이다. 자본금 5백억원 이상으로 설립되는 리츠는 부동산 투자 등을 통해 수익을 내 투자자들에게 배당한다.

MBS나 ABS는 개인이나 기업이 보유하고 있는 부동산에 투자초점이 맞춰져 있다.

즉 부동산 소유자가 부동산에서 생길 이익을 담보로 채권을 팔아 현금을 확보하고, 채권을 산 투자자는 원금 외에 채권에 표시된 이익만큼 배당을 받게 된다.

투자수익률은 리츠와 CRV는 주가변동에 따라 결정된다. 반면 채권으로 수익을 내는 MBS나 ABS의 경우에는 채권에 표시된 이자가 수익이다.

리츠는 도심 빌딩.오피스텔 등 수익형 부동산을 매입해 임대료나 시세차익을 주된 수입원으로 한다.

부동산투자신탁은 은행이 건설업체의 개발사업에 대출하는 형태로 자금을 운용하면서 대출이자를 받는다.

리츠와 CRV는 증시 상장을 전제로 하는 반면 은행투자신탁은 계약형으로 상장이 안된다. 리츠와 CRV는 주식을 매입하는 형태로, 투자신탁은 수익증권을 구입하는 방식으로 투자한다.

현재로선 어느 상품의 수익률이 높을지 단언하기 어렵다. 세제 혜택에서는 CRV가 가장 유리하지만 투자 대상은 리츠가 훨씬 다양하다. 은행의 부동산투자신탁은 안정적 수익이 보장되는 반면 세제 혜택이 없는 게 단점이다.

성종수 기자 sjssoft@joongang.co.kr>